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☀️我是發展商,不是中介。☀️
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整個項目共140個土地物業,喺其他地區已經賣出左超過6成。
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Parklands @ Clarendon
【傳承貴族寶地 築構傳奇夢想】
簡介:
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中介公司英文 在 那火星來的據說是空姐。ah-yo。 Facebook 的最讚貼文
《 得罪人系列又來了:騙徒手法層出不窮 》🧨💸💸
近日有點一言難盡的煩瑣家事,和友聊起兩年前曾發現「疑似假護膚品騙局」,一直以為已寫過,原來無 (哈哈),在此分享一下提醒大家。
和某家美容公司合作試做醫美療程,第一次是PR A找我,體驗過程很好 (無論是療程效果或推薦文的free style任你點寫)。據說feedback不錯 ( 🧎🏻♀️下跪感謝大家),因此在PR A離職後,PR B再找我合作另一療程。
療程後美容師幫我塗上防曬用品,質地清爽透薄。美容師聊起這是近日賣得火熱的防曬產品,是🇬🇧英國品牌、物理防曬、防敏感、六個月以上嬰兒或孕婦均可使用、由皮膚科醫生推薦 (.......很完美是不是?),她也買了給寶寶用。我的防曬剛用完,因此離開時也入手一支 ( $600/50ml )。美容師是我的讀者,還打趣說好用的話你可在「星期五的無聊小物分享」推薦啊。
由於打算和小丫共用,認真拿出說明書研究成份,竟發現說明書英文錯漏百出。但,某些入口產品香港代理會重新包裝(例如加入繁體中文說明),有可能只是代理誤找英文不好的人。
說明書內有網站 (現已沒了),某版面有堆金髮藍眼外國人拿著產品拍照推薦。去找這幾個外國人的IG,發現他們全數住在香港。
網站內有公司英國地址📮
打開google map查找,發現地址是一家英國連鎖診所叫York Medical Group ( 港台有些醫療集團有生產自家護膚品,但英美醫藥分家這情況較少見)。我打長途電話詢問,負責人說集團沒出產護膚品,從前也見過fb或ig有用戶拿著護膚品tag過他們地址,但內容是中文看不明白以為搞錯。
把以上情況告訴PR B。她最初聽後感事態嚴重,說會問問代理那邊拿取更多資料。
第二天她轉發一張品牌在英國註冊TRADEMARK的証書說我搞錯了,這真的是英國牌子。大佬呀,TRADEMARK係人都可註冊,只証明註冊了名的專利。
然後,PR再發給我「產品入口証明」(見圖),看到時驚嚇指數一億。那是去英國郵局寄小郵包時「報關」的貼紙 ,嗯,即是香港綠色的那張呢,隨手去郵局可拎一疊。HELLO? 你覺得這是出入口証明?!📦📦
叫PR B直接給公司的英國聯絡方法或地址,我親自了解。她說問了代理,英國那邊可能寫錯網站地址,晚點給我正確地址 。
💀來到這階段相信PR B已好想殺死我。她提過多次這兩張不是足夠証明嗎?(個性天真單純),如我對產品有懷疑她可直接退款。別傻了,我要的不是退款,我要查明防曬的真相 (握拳))。
及後她們再給一個英國地址📮
網上查看是英國辦公室,嗯,共享的,虛擬類別月租28磅 (現在要33磅),公司會給一個辦公室地址幫你收信聽電話,香港現在也流行啊。但,他們做事不認真又沒恆心,打去細問發現共享辦公室沒續租。給我的地址寫著三樓某室,人家的大樓只得一層。
🔍 用TRADEMARK資訊查到「真正的」註冊地址是香港一家在加連威老道的樓上小美容院 (不肯定現在是否還在),店主L小姐是註冊人。
🔍公司名叫Global Resource Network Limited,也在尖沙咀。但從香港註冊公司查證後該公司狀況是「已解散」(見圖)
🔍2018年幫她申請英國trademark的,則是一家叫Accolade IP Limited (卓遠)的知識產權公司,只要付$5500便可申請十年英國trademark (卓遠在英國地址也是virtual 共享辦公室,但卓遠是合法正當經營,就是中介申請服務的一種)
L小姐的美容院當然有賣這「皮膚科醫生推薦的英國品牌」。除了防曬,還有面膜,近年賣得最火熱的是豐胸產品。
轉交以上調查資料後,PR B應感到本人煩膠到癲😂 開始說不清楚公司入手產品的過程 (簡稱「單野唔係我跟開」),把我轉給另一產品部經理。
產品部經理態度正常很多 (並非PR B那種禮貌地hea9me),說了解後會回覆我,如有問題產品會下架,也感謝我查証了這麼多 。
由於那次醫美療程是不錯的,我最後有寫分享 (但中間被PR B瘋狂要求改稿又乜又乜,要改的部分並非資訊錯誤,我堅持不改,這枝節與案情無關不多述,總之肯定已被黑名單)。
再,私下有聯絡那天的美容師讀者告訴她防曬產品可能有問題,不要再給小寶寶用。
+++
也順便說明一下護膚品市場的運作。
除了大牌,現在很多所謂醫學美容或clean beauty的小眾品牌 (主打純素/天然/沒動物測試)是以OEM的代工形式生產。
例如某兩個I字頭和s字頭的大牌,創辦者是香港人,產品在美國實驗室工廠代工生產 (有江湖傳聞說他倆用同一家廠)﹐formula由創辨人自行加加減減。他們也多數沒外國公司地址,但細問一定有詳細實質出入口証明或美國公司資訊查証,絕不會隨便找別人的診所扮成公司地址。
OEM產品不一定不好,就視乎用哪家工廠和原材料。當然有害群之馬只用了1%的瑞士原材料,其他內地貨再亂找內地黑心工廠廉價代工再包裝成「瑞士美容品牌」,在美容業界朋友口中聽不少這種奇怪事。
老老實實從前飛日韓也會貪得意買些一百幾十蚊的面膜仔粗用,我不會誇張到每用一樣東西也尋找他鄉去找公司背景和研究成份。
🧸 但,這產品說明是幼兒和孕婦可用,如果是黑心產品,影響可大可小 (市面有些某些產品就曾驗出類固醇或激素)。
他們說是「皮膚科醫生推薦」,哪位醫生推薦呢?!無講囉,這已是違反商品說明條例 ( 有趣的是發現有醫療集團在賣,致電向醫生查詢再分享疑惑後他們才下架 )。
再說,醫美療程是我推薦的,雖說沒推薦產品,但如美容師說「ah-yo也買了這給小丫用啊」,大家爭相搶購 (誇飾手法~)但原來產品有問題,我也有一點點的責任嘛 (淚)。
事情的後續是醫美公司經理說會回覆,等了數月也又不了了之。
📝 我同時報了消委會但作用不大,情況是用後敏感、爛臉才能作出投訴或退款 (對方答應退款,但我不要)。這產品只得我投訴過,証明大家不看說明書,更有某些媽媽KOL推薦。
也報過海關,對方說產品用假地址肯定有問題,但很難証明是否「英國製造」,始終現在很多oem產品。2019年我也好忙,沒去再追問醫美公司是否把產品下架。
++
數月前經過那家醫美公司時想起這事,好奇去望望他們還有在賣這品牌嗎?
仍有呀 (暈倒)。轉了新包裝、產地有美國/法國,但寫invention UK ( invented in UK/UK invention啊),跟員工說這牌子好像有問題,他們一臉黑人問號 (唉)。
更奇趣的是PR B事隔兩年後完全忘了我是那位偵探ah-yo (誰叫我不紅),前排竟像「初次見面」般詢問有沒有興趣試做他們的醫美 (再次暈倒),當然拒絕了。
🩸我發誓平日選合作公司超小心,有些美容院網上讀到太多負評或硬銷也一定拒絕;這家醫美公司療程不錯的,但報告產品有問題仍是隨性處理,心中已扣晒分 byebye(但重申:療程不錯的,可惜啊。。。。)
這事告誡自己要更慎選醫美公司、網上購買什麼也不要人云亦云別人說好就衝 (女生常見之毛病)。疫情關係已很少上美容院 ( 都無開 ),如心水清少少也會發現我這兩年來來回回只去某家S字頭的醫美店,看細節位表示很可靠 (賣的產品都正常),近日做了個療程,找天分享。
💥醫美公司的名就不透露了,始終有合作過,除了這產品事件外,整體經驗不錯的。
💥那個疑似有問題的牌子,叫:
Dr. mXX Cxxxxxxxxxx
牌子近日火紅的產品是豐胸膏。那位「現已投身保險界的打拳KOL大律師」的日本漂亮女友曾推薦過,影片中更是大律師幫她搽豐胸膏的啊。好奇的話自己去找吧。
人微言輕的我上次也沒做到什麼伸張正義 (都叫你退款啊你又不退),海關上次跟我說,你查完後他們花幾千蚊註冊另一家公司另一個trademark換個包裝又捲土重來的。
只能說香港美容產品監管很寛鬆,大家日常購物也小心啊🌸
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哈佛知識分享 - 《做生意如何突破? 》
哈佛大學其中一個最出名嘅教授Michael Porter 話做生意有四條路揀,條條都得,但最忌就係 Stuck In The Middle!
你呢? 又選擇了那一條路? 或者其實自己行緊什麼路都不清楚?
全文內容 。。。。。。。。
最近肺炎限制令關係,有時星期六4個人食飯傾下生意經,互相俾下意見睇下盤生意有乜可以做好啲。 有興趣參加,可以whatsapp 你張咭片給我助手 Suki 55661335。 (免費,我請食飯!)
其中一場, 幾位朋友做資產管理、海外房地產中介同埋KOL Marketing. 我分享咗教授Michael Porter 最出名嘅 Competitive Strategy 競爭策略。
佢話做生意要贏人,(1) 離唔開平過人或者靚過人 - Cost vs Differentiation Strategy. (2) 你可以做一個好闊嘅市場或者針對性某個市場 - Broad vs Focus Strategy.
咁樣計一計,即係等於你有四格選擇,四條路揀!
(1) Broad Cost 又名 Cost Leadership。闊得嚟夠平, 好似淘寶、佳寶超市、Walmart、大家樂、耀才證券咁,個個人都係你嘅客, 質素唔高,但佢哋幫襯你最大原因就係夠平、夠方便。 你成本控制得低, 售價雖然平咗兩蚊,但你成本慳咗四蚊,自然賺多啲。
(2) Cost Focus 即係專注某班顧客群或者特定產品,你做到最平,成本最低。例如 QB House,專注係啲想快靚正剪個頭嘅男士。鞋佬,針對上班一族及對皮鞋有基本要求的女士。 一樣,盡量做到成本下降4蚊,但售價只需下降兩蚊,or something like that.
(3) Differentiation 闊得嚟係人都知佢啲嘢特別靚及貴。例如 CitySuper, 啲嘢靚! 但都好貴。你又吹佢唔脹,好多人繼續幫襯佢。又例如 Mercedes Benz / BMW。私家車? 好多人都需要。貴? 但啲人為咗個品牌就係願意俾多啲錢。 希望做到成本上升兩蚊,但售價可以上升四蚊。
(4) Differentiation Focus 鎖定某個客戶群或者特定產品,去整靚啲及賣貴啲。LV 賣嘅手袋, 林寶堅尼賣嘅跑車, Patek Philippe (柏德菲臘)賣嘅手錶, B&O 賣嘅音響,基本上好多嘅名牌子,都係行 Differentiation Focus Strategy,做專啲、做靚啲、服務得好啲、賣多啲廣告/靚啲嘅位置,咁就可賣貴啲。 都係成本上升兩蚊,希望售價賣貴四蚊。
教授話以上四種策略,冇話對與錯,都有好多成功例子。 但最忌嘅就係 Stuck in the Middle (夾係中間) ,四種都唔係。
平? 人哋又唔會搵你。靚? 人哋又唔諗起你。求其想買啲嘢? 啲錢又洗唔到去你道。專啲? 有什麼特性? 特別需求? 你個名又浮唔上嚟。
即係等於你乜都唔係! 最終結果? 繼續努力做,it's OK,搵食就應該無問題,但發達就無你份。 通常都係喺個市場繼續浮浮沉沉, 突破唔到!
點解搞成咁? 最大原因,可能係因為你唔識 SAY NO! 人客想要乜,你就畀佢乜。變成你乜都做,就變成乜都唔專,效率下降,自然成本上升,品質參差。 變相成本上升四蚊,售價只能夠上升兩三蚊。或者成本下降兩蚊,售價反而下降三四蚊。 變成做嘢好多,但錢未必賺多。
教授 Michael Porter 話任何事情都係一個「取捨」- 要取、先捨。 包括我自己在內, 我同全公司同事講,我哋係行緊第(4),即係Diifferentiation Focus Strategy -「做專啲、做靚啲」。 因此我淨係做香港幾千萬以內的街舖, 所有樓上舖、地庫、劏場、工廈、商廈、住宅、地盤、酒店、 車位、骨灰龕位、亞洲、非洲,我哋全部唔掂。 我只係想全香港人知道,如果你想買香港街舖,一億以內,我希望你諗起我。 我唔係最平,但我啲舖係最靚,最有品質保證。 老實說,我目的都只係希望收入上升多過成本上升,搞完一大輪嘢,都只係想賺多啲錢啫! 因為我都親身係哈佛上過Michael Porter 堂, 因此我堅決行落去。對好多嘢都 Say No!
你呢? 呢四格,你又行緊邊格呢? 你又識唔識得點 Say No? Stuck In The Middle is OK, 好多千千萬萬個中小企都係 Stuck In The Middle - 搵到食,但未必搵到大茶飯。但長遠,如果你想突破, 希望人哋一諗,就諗起你,你必須要作出個取捨。 如果我乜物業/乜地區都買,我荷包嘅錢遠遠唔夠人多,我只係一個寂寂無名嘅普通投資者, 今日亦都唔會企係道同你講呢番說話。
大部分創業者成功,開始嘅時候都係行第(2) Cost Focus 或第(4) Differentiation Focus. 因為通常都要先專注某方面, 成功突圍,先再唸第(1)及(3)格 - Broaden the scope 企穩後, 拉闊戰線,以戰養戰,市場日後更大。Amazon 1995年都係由賣書開始,先行第二格 Cost Focus, 但始終賣書嘅市場有 限,佢先企穩,再 Move 去第(1) Cost Leadership,而家基本上乜都賣。
我雖然同 Jeff Bezos 無得比,but Me too! 我由街舖做起,希望先在香港街舖稱霸,之後幾年後我哋公司一樣有計劃好自然地伸展至全個商場、全幢銀座式大廈,再伸展至其他工商/住宅/酒店/旅館/ whatever 物業類別。I don't know, will see ... 但我同全公司講,我哋唔會呢世只買舖,but whatever we do, we need to No. 1 in that category before we move on! 一係唔做,要做就第一。
你呢? 未來幾年幾十年又揀邊一格呢? 你又能否做到你嘅category (類別)第一先呢? 浮浮沉沉冇問題, 養活咗99%嘅中小企,但只有持續地做到第一,長遠先能夠突破!
End frame: 「只有持續地做到你類別的第一,長遠先能夠突破!」
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Covid 第三波後,搞了幾場生意分享早/午餐會,希望對大家都有所啟發。對我自己也是溫故知新,我學好多嘢?
我不定期在星期六搞,我請食 飯? 限聚令,4位 (including me).
AGENDA
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- Do a SWOT analysis of your business - Srength, Weakness, Opportunity and Threat (強處、弱處及危、機)
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地點是中環。約3小時。
對象: 生意經營者/創業者
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免費 (我不是靠這行搵食?)。講廣東話,內容部份是英文 English. 我請食飯 ? 大家交個朋友,多謝。
Note: 如果香港肺炎情況突然惡化,我可能會取消。
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(3) Citibank花旗銀行戶口:
250-390 10935983 (Lee Edwin Kan Hing)
(4) Bank of China 中國銀行戶口:
012-878-2-0106664 (Lee Edwin Kan Hing)
(5) HSBC 滙豐銀行戶口:
828-594853-833 (Lee Edwin Kan Hing)
(6) Wing Lung永隆銀行戶口:
020-644-0000-3123 (Bridgeway Development Company Limited)
(7) Paypal to edwinlee@bwfund.com
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(1) 入數紀錄
(2) 你希望Edwin在新書上寫什麼名字 或是 “BLANK”?
(3) 取書方法(書本寄出的順序會以收到入數資料的先後次序發出):
- 盛滙辦公室領取:中環皇后大道中16-18號新世界大廈一期1502至3室,辦工時間: 逢星期一至五, 早上9:00至下午6:00 (午飯時間: 中午1:00-2:00),電話 2830 1111。
- 順豐快遞:請提供收件人名稱及地址 (香港及澳門,每本需額外加HK$30運費)
- 海外郵件:郵局平郵寄出(每本需額外加HK$70運費),由於疫情關係郵遞需時1個月至3個月不等
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