關於 上品院 樂 居 ，我們在網路上蒐集到這些相關的討論、資訊與評價

#一夜限定的紅
#その儚くも美しい瞬間に出会うこと

京都是我深愛的城市，往日尚能飛行前，總是一年往返十數次，有時甚至一月兩回，春天白川畔的落櫻、夏日新綠鴨川上的納涼床、深秋永觀堂後方的滿山楓紅、冬季貴船神社紅色參道兩旁撒下的粉霜，京都的四季總教我魂牽夢縈。

今年適逢GUCCI一百歲，加上品牌誕生地佛羅倫斯和京都正好又是姐妹城市，於是GUCCI 選擇在這座千年古都舉辦了名為「Gucci in Kyoto」的一系列慶祝活動，西方時尚與東方文化的強烈碰撞，竟些許違和感也沒有。

七月十八日夜晚，我的手機開始被日本時尚圈友人的INSTAGRAM 貼文不斷洗版，因為，紅色霓虹燈已經點亮了整座空蕩蕩已久的清水舞台，GUCCI 在國寶級建築清水寺中，展示了「Aria-時尚詠嘆調」系列，迷幻燈光將古剎瞬間點得明亮如晝，絢麗的彩光、夢幻的投影、華麗的衣裳和寧靜的寺廟相互映襯，仁王門、西門、三重塔，在那僅限定一晚的兩小時內，閃爍起了粉與藍的燈光，經堂、迴廊、本堂、裏院沿途陳列著Aria 系列的迷人單品，包括眾人引頸企盼的Gucci x Balenciaga 聯名作品，也因此於日本首次披露。

染上整片緋紅的清水寺夜晚，讓人彷彿置身於 Aria 短片開頭的 Savoy Club中，迷離交錯的光影讓原本肅穆的清水寺成為了綠意盎然的魔幻森林，就連原本不對外開放的部分空間，也因為GUCCI破例成了展演空間，身著華服的假人，就像是清水寺的主人般佇立其中，現場搭配著融入能劇、雅樂等傳統藝術的表演，品牌意圖傳遞著這個夜晚的重要主題－「再生」。

縱使未能親臨現場，光看照片也足以感受那股魔力，而我腦海中竟浮現起孩提時看過的日本電影，「魔界轉生」的片段畫面，震懾人心的強烈影像、時裝與古老、現實與夢幻、西方與東方，今晚居然能水乳交融地如此自然貼切，簡直就像奇幻小說中訴說的一幕。

72年出生的GUCCI品牌創意總監 Alessandro Michele 總是能讓人腦洞大開，他和我一樣迷戀老地方與老東西，而我卻更為他實現的幻想世界傾倒。

一千兩百歲的清水寺因為GUCCI 而一夜復甦，縱然它只是一夜限定，卻讓我更思念京都。

#瑛太小雪富永愛淺野忠信上野樹里柴崎幸大牌齊聚豪華陣容
#有人知道魔界轉生這部日本映畫嗎？

Gucci
#GUCCI
#GucciinKyoto #Aria #時尚詠嘆調
#Kyoto #Fashion #Style #MensStyle #Stylist #FashionDirector #YouGunLee #李佑群老師 #佑群老師 #李佑群 #群說

消失的酒吧－財訊第635期

當我寫完上一期的專欄時，剛從醉醺醺的四月中甦醒，腦袋裡仍迴繞著酒展中的熱鬧。不料五月中以後疫情急遽升溫，殘留的歡樂記憶早已被忐忑心所取代，雖然並未傳出有任何人因酒展群聚而染疫的消息，但辦公室裡某同事卻檢驗出PCR陽性確診。一時之間人人自危，我也急急惶惶的趕到醫院做篩檢，當全副武裝的醫師用長長的棉花棒深入鼻孔並旋轉取樣時，那種酸麻感讓我涕淚直流。幸好檢驗結果為陰性，虛驚一場，但也讓我頭一次深切的體認到病毒原來離我如此之近。

所以當然在家工作了，不過驚惶未定的我除了暫不出戶之外，聽從好友的建議，決定每日品飲一款威士忌並寫下記錄，用以測試嗅覺與味覺是否維持正常。這事相對簡單，因為在我十多年來的威士忌旅程中，各方好友贈送的樣品特別多，至今已累積數百個，剛好趁機消化一些。而且從這次危機中得到教訓，所謂花開堪折直須折，美酒珍藏更需嚐，沒喝過的酒都不算，也只有細細的品飲，才不辜負製酒人的一番心意。

這些苦中作樂，為防疫新生活增添一絲樂趣，但由於無法像往常一樣與酒友促膝言歡，只能靠著網路一解居家的煩悶。有人開了Clubhouse房間，有人利用視訊軟體開線上品酒會，大家各展奇技，空間上的距離似乎不再是問題，但終究缺乏「人跟人的連結」而少了溫度。我的播客《酒徒之聲》在疫情爆發前錄了些存檔，剛好撐完這一波的三級警戒，接下來該如何走，仍得看後續的發展。

只是許多酒業相關的朋友很難按耐著脾性等待疫情和緩，從酒商、代理商、專賣店、酒吧，無論是公司、品牌大使、行銷、業務到合作的公關或活動公司，幾乎失去了發揮的空間，也通通按下了日常生活的暫停鍵。在他們原來的年度計畫中，新酒款的發表、大大小小的品酒會、餐酒會或快閃促銷活動，以及箭在弦上的酒展，倚靠的全都是實際的人際接觸。三級警戒令下，品牌大使無課可講，行銷公關無活動可做，閒得發慌猶可進修(精讀《新版威士忌學》是個好主意)，慘的是還可能面臨生計壓力。我苦中作樂，他們應該苦多於樂甚多。

最直接而悲情的受害者可能是酒吧，原本被劃分為八大行業「提供場所，備有服務生陪侍，供應酒類、飲料之商業」，經澄清後，因無陪侍服務所以除名，但仍歸屬於餐飲服務業而不得內用，所以只能像其他餐廳或小吃店採取外送方式。但問題來了，依據《菸酒管理法》第三十條「酒之販賣或轉讓，不得以自動販賣機、郵購、電子購物或其他無法辨識購買者或受讓者年齡等方式為之」，由於網路訂購或外送平台並無稽查年齡的機制，直接外送到府很可能觸法，而確實，已經有部分酒吧遭受正義之士的檢舉並收到罰單。

酒不是民生必需品，卻是極重要的精神慰藉，除了解愁忘憂，更能為平凡的生活添加許多調劑，這便是平日晚間酒吧時常客滿的原因。在疫情高漲時刻，每個人的空閒時間突然增多，但心理壓力也同時滋生，很需要一些簡單的娛樂來消磨及紓解。幾位朋友一收到居家令，超前佈署的從酒吧外帶調酒，無非就是為了避免斷糧，如今可能斷炊的反倒是酒吧，網路上看到這些業者紛紛改做餐點外送，精湛的調酒技藝無從施展，不禁興起一些悲涼意。

疫期間兵馬倥傯、萬事紛雜，酒吧或是酒類業者的困境只反應了某些不受社會關注的角落，但是業者面臨存活壓力，消費端也不便，能不能在硬梆梆的法條上多一些彈性？例如已經成為我們購物行為準則的實聯制，如果能稍微修改軟體，不就能輕易辨識購買者的年齡嗎？或乾脆如同日本、美國，直接給予酒吧業者臨時牌照，而領收者須出示年齡證明，這也不困難啊！

或許只是我的一廂情願，但如果執行上沒有太大問題，便能夠解決部分問題。而確實，疫情打亂了所有人的生活節奏，考驗著政府和服務提供者的應變能力，每個人都要有長期面對的心理準備。如我這般的在家工作者，無須照護家中老小，其實情況單純，但如果不僅需要工作，還得絞盡腦汁的應付一日三餐，以及如何讓年幼的小朋友在家學習和放電，其筋疲力竭完全可以理解。朋友上傳了許多讓人哭笑不得的照片和影片，凌亂的房間、繞著客廳追逐的小孩，氣力放盡的父母，也只能藉此相互取暖了。

【長遠有發展的雅生活】

雅居樂雅生活服務股份有限公司
A-LIVING SERVICES CO., LTD.

股票代號：3319
市盈率：26倍
每股盈利：$1.03
市值：$400億
業務類別：地產相關
集團主席：黃奉潮、陳卓雄
主要股東：雅居樂集團（3383）（內資股及其他）（54.0%）
集團網址：http://www.agileliving.com.cn

5年業績
年度：2015／2016／2017／2018／2019
收益（億人民幣）：9.34／12.4／17.6／33.8／51.3
毛利（億人民幣）：1.49／3.11／5.91／12.9／18.8
盈利（億人民幣）：0.65／1.61／2.90／8.01／12.3
每股盈利（港元）：0.11／0.24／0.42／0.71／1.03
每股股息（港元）：--／--／--／0.34／0.50
毛利率：15.9／25.0／33.5／38.2／36.7
ROE：118／87.5／33.1／23.2／21.2

--企業簡介--

雅居樂雅生活服務股份有限公司（雅生活）是中國物業管理服務供應商，2018年由雅居樂集團（3383）分拆上市，雅居樂集團及綠地控股是第一及第二大股東。

雅生活行中高端路線，名列中國物業管理企業品牌價值第12名，在中國數十個城市提供物業管理服務，管理物業總面積超過2億平方米，服務業主及住戶超過100萬。近年不斷透過收購擴大業務。

--業務發展--

【圖1】--雅生活上市前的物管版圖

雅生活成立1990年代，管理雅居樂集團開發的絕大部分物業，並引入香港式的物業管理模式，2015年除管理管理雅居樂集團的物業外，亦管理獨立第三方的物業。

到2017，雅生活收購了綠地物業，並引入綠地控股作為戰略股東，依靠雅居樂集團及綠地控股這兩間在中國有一定規模的物業發展商，提供了一定的生意，並以「雅居樂物業」和「綠地物業」兩大品牌經營。

到近年，進一步收購數家區域性龍頭物業管理企業，令業務進一步擴大。

--業務3大類別--

【圖2】--雅生活主要業務

雅生活的主要業務，可分為3大類：「物業管理服務」、「外延增值服務」、「社區增值服務」，當中以物業管理服務為最大貢獻部分。

物業管理服務。雅生活為物業開發商、業主、住戶，以及其他物業管理公司，提供一系列物業管理服務，其中包括為中高端住宅物業，以及非住宅物業（包括商用物業、寫字樓、多用途綜合體等），提供保安、清潔、綠化及園藝、維修及保養等服務。亦為地方性物業管理公司，提供顧問諮詢服務。

雅生活主要按照包乾制，收取物業管理服務的管理費，即是收取一個費用，經營盈虧均由物業管理公司負責，與業主無關。

外延增值服務。提供房地產全面的服務，包括銷售場物業管理服務、其他延伸的增值服務，如物業營銷代理、房屋檢驗等。

社區增值服務。向業主及住戶提供增值服務，包括家政、房屋及商舖經紀、智能家居服務、社區旅遊代理，以及運用線下物業管理服務，及線上服務平台的其他服務。

--行業分析--

在中國，物業管理費收費模式包括兩類：包乾制與酬金制，前者較為普遍，特別是對於住宅物業而言。在非住宅物業類別，逐漸開始採用酬金制，使業主更深入地參與其物業管理，且物業管理服務供應商亦受到更加密切的監督。

近年，隨著中國不斷城市化，以及人均可支配收入增加，物管行業所管理的物業面積，正快速增長。根據調查機構中指院的資料，物管行業的百強企業，管理物業的總面積，每年都以1、2成的速度增長。

當中的住宅物業，仍佔最大比例，但物業管理公司追求管理物業類型的多元化，這是行業的情況。

過往，中國對物業管理的概念並不多，但隨著城市化，同時更多屋苑、大廈類的物業，加上人民對生活質素追求的提高，都令物業管理行業發展快速。

行業的優點是持續性，當物業管理公司取得某大廈的合約時，這生意就會一直持續，除非該公司做得不好，否則居民就會不斷支付費用，對企業來說，絕對是持續而穩定的現金流。另外，若該企業獲取物業的數目，長遠能保持增加，這就是更有利的情況，雅生活的背景因素，正影響這企業長遠的發展。

--背景因素--

雅生活由雅居樂集團分柝，現時雅居樂集團仍是雅生活的大股東，持股50%以上，過往雅居樂集團不斷提供旗下的物業予雅生活管理，到近年，雅生活則主動開拓其他市場。

這裡簡介一下雅居樂集團，這是中一家以中高端房地產開發為主的發展商，除主打住宅物業發展外，亦從事環保、建設及酒店等產業。雅居樂集團本身擁有一定的規模，每年的營業額超過500億人民幣，同時有一定的品牌，由於有這背景因素，令雅生活擁有管理的物業不斷增長，而且憑這背景而增長。

另外，由於雅居樂集團本身行中高端路線，因此雅生活所提供的物業管理質素，都行中高端路線，以中國平均的物業管理收費計，雅生活比平均數高1、2成。隨著近年發展的物業趨向較高端化，市民對物業管理的質素要求都有所提高，相信以較高端定位會較有利。

2017年，雅生活與綠地控股建立了戰略聯盟，其後收購了綠地物業，而綠地控股成為雅生活的第二大股東（綠地控股是一家《財富》世界500強公司，業務有地產、能源、金融、酒店等，每年營業額過千億）。這策略令雅生活擴展了物管的版圖，同時這個背景因素，很大機會令往後有持續性的生意。

--競爭優勢--

正正由於背靠雅居樂集團，以及綠地控股兩大主要股東，這企業無論在規模上、品牌上、持續的生意上，都有一定的優勢。

由於這兩間企業都有房地產業務，當不斷建成物業時，就需要物業管理，很大機會就會為雅生活提供生意。

雖然這兩間企業，並不是必然提供物管生意給雅生活，但憑著上述所講的背景因素，加上雅生活已建立了品牌，相信這兩間企業都會保持旗下物業在物管上，服務及品牌的統一性，因此，雅生活不斷獲得這兩間企業的生意，都是合理的事。

另外，中國的物業管理行業，企業化發展的時期不算很長，雅生活算是較早期走進行業的企業，因此有一定的經驗及品牌，同時行中高端路線，這都是較有優勢的因素。加上企業有一定的規模、資源，在管理上更能標準化及專業化。

隨著中國人的生活質素提高，要求亦有所提高，雅生活推出更多延伸的服務，例如「管家服務」、「全方位服務」等概念，滿足住戶日常生活中多方面的需求。

--財務數據理想--

從上述的財務數據可見，雅生活的賺錢能力不錯，同時增長處於高水平，這是由於近年不斷進行收購，令業務不斷擴展，但正常情況下，這企業增長雖不差，但不會如過往般爆炸性增長。

由於上市前後的股構結構不同，因此ROE出現了較大的下跌，而過往的代表性亦不大。ROE慢慢會回到較能反映到企業真實情況的水平。

毛利率處增長水平，這是由於業務的規模效益，令人工佔比的成本有所減少，這亦是雅生活在規模上的優勢，反映賺錢能力比行業較好。

另外，這企業的負債不高，比一般內房股理想得多，因為中國不少房地產商的負債，都處於過高水平，但雅生活就穩健得多，負債水平健康，加上業務十分穩定，都反映這企業擁有投資價值。

現金流強勁是這企業另一優點，業務穩定、收現金能力強、業務持續性，從這企業的經營活動現金流量，就能見到這企業的現金流相當好，保持理想的正數。

--發展前景--

中國的城鎮化，以及人均可支配收入增長，成為物業管理行業的主要增長原動力，而雅生活近年積極進行併購活動，帶動業務不斷增長，相信管理層仍有野心，這企業仍會保持一定的增長力。

雅生活表示，將進一步擴大業務規模及市場份額，通過尋求戰略投資、收購及聯盟機遇，拓展物業管理服務組合。

另外，中國政府已發佈指導性意見，以加強物業管理服務質量的標準化，相信長遠對較有規模，以及較高端的物管企業有利。種種因素，都反映雅生活發展仍然正面。

--投資策略--

綜合來說，雅生活無論在業務本質、規模、品牌、財務數據、前景，都是理想的，反映這企業有一定的質素。加上這企業的背景因素，以及行業的發展，相信這企業的前景不差，有長線投資的價值。

整體來說，相信雅生活長遠能保持中速增長，長遠發展正面，只要股價不是在熱炒的時期，投資者都可考慮這股。

由於盈利變化較大，投資者要以較合理的盈利去計算（股票班有詳細講述）。現時這股大約處合理區的中上部，由於行業及企業仍處發展階段，因此投資者宜長線持有，慢慢等更佳的收成。

（本人為證券業持牌人士，未持有上述股票）