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20210511 李亞築議員 質詢 財政局
財政局報告裡面指出,高雄市到今年2月底依公共債務法要公告的受限債務合計2547億。在這個之外,還有一類是財政部規定要公告的非營業特種基金自償性債務,這裡面我們看到舉債金額最高的是大眾捷運土地開發基金208億。
我們特別找捷運局108年度決算,看到高雄捷運土地開發基金整體規模是212億,其中長期負債就佔了203億5528萬。而基金的資產有210億都在不動產及廠房,能運用的流動資金才2億左右。
在高雄市要做捷運黃線、路竹延伸線、林園延伸線、還有輕軌等等要做。「高雄市軌道建設財務規劃專案小組」日前開了第一次會,總建設經費2377億元當中,高雄市府就要自籌1025億元。但是捷運土開基金能用的流動資金只有2億,請問除了再舉債再借款以外還有什麼辦法能籌錢?
捷運土地開發基金設立的目標,是先借錢來做捷運的聯合開發,然後把開發後的土地或建物賣掉所產生的利潤,回頭來挹注土開基金。但是從102年設立到現在,我們只看到基金拼命在借錢,很少聽說有哪些我要開發利益回流給基金。
土開基金的管理單位市捷運局,但借錢是你們財政局的事。看著從你們手裡面借來的錢,這麼多年以後還沒有產生聯合開發的效益,你們都不會向捷運局表示意見嗎?土開基金這樣只進不出的情況,還要維持多少年?土開基金目前舉債208億,將要興建的捷運自籌款加起來高達1025億元,在土開基金流動資金只有兩億多,入不敷出還要延續一陣子的情況下,請問局長,這1025億的自籌款到最後是不是都要舉債來支應?就算不需要全部舉債,你可不可以告訴全體市民,其中有幾成需要舉債?五成還是八成?
財政局應該要落實財政紀律,不要只是嘴巴講講,而是要嚴格要求各局處,捷運土開基金不能只會向市政府伸手要錢,卻一直看不到土地開發的實質效益。我們不希望看到一個舉債破千億的捷運土地開發基金,要知道高雄市依公共債務法要公告的受限債務已高達2547億,這個全國最高紀錄已經讓市民受不了,又來一個捷運開發基金突破1000億,我想沒人受得了吧。不要讓高雄捷運土開基金舉債破千億,財政局一定要努力。
質詢會期➡高雄市議會第3屆第5次定期大會
質詢日期➡20210511
質詢部門➡財經部門
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【足本PRO版】錄影日期2019年6月24日(星期一)下午1時
《博收購系列 (1 of 4) - 收購舖/樓重建,條數點計?》- 收購計算基本知識。
個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號,大家姐海天堂龜苓膏舖,實用538呎,租$28000,61年樓齡,叫價3500萬
買舖 要買得 PRO,就要自己識計數, 尤其是係博重建嘅舖或者樓。買舖博收購就好似去婚姻介所識女仔咁,個個女仔個agent 都話好生養,等收購,但係唔係真係個個都咁生得, 抑或好似舖咁, 等到幾十歲都冇人吼, 搞到日久失修, 一嚟就好似迫婚咁強拍收場呢?
香港超過50年樓齡嘅樓有超過6000幢,唔拆的話,平均每年再多600幢。我後面係其中一個。呢間土瓜灣馬頭圍道101號嘅海天堂大家姐涼茶舖, 樓齡61年,個個agent 都吹水話可以博收購。前排放盤3500萬,減下減下,依家話收實2650萬,連釐印及手續費,成本要2915萬。我都唸過去馬,博一博,出價到2400萬, 但最後我哋都懸崖勒馬,唔加多250萬,點解?
簡單答案就係 Senario 1 單一number 重建唔值錢、Senario 2 兩個number 都唔值錢、Senario 3 四個 number 重建博到都只係袋3230萬。
我都係個測量師,今次我就一連四集,同你解釋下 (1) 舖同樓收購基本知識,同第2、3、4收購個案 senario 1, 2, 3條數點計。
希望那明白,我無心得罪任何人,百貨百客, 但我真係好想攞個真實例子同大家講下點分析收購盤。
我哋嚟緊8月份會推出我哋籌備咗大半年嘅「旗艦」嘅《盛滙商舖增值基金》, 專買有潛質嘅街舖增值,包括埋我哋呢幾個月為呢個基金買入咗嘅7間街舖。This is it, 無其他基金啦。投資金額三百萬港幣起,投資800萬及2500萬以上有 discount, 第一輪集資8000萬港幣,額滿即止,先到先得,有興趣可以聯絡我或同事們。 當中四分一嘅資金,我哋會投資喺有重建潛力嘅舖,博收購。
我後呢間馬頭圍道101號大家姐嘅舖,舖內實用面積538呎,連入則天井151呎,租金28000。單一呢間舖,地盤面積為895呎,係一幢七層高的商住樓,1958年落成,間舖就佔不可分割業權份數嘅7分之1,地區就規劃為住宅(甲類)嘅地盤, 高度限制100米, 地積比率住宅為7.5倍, 加埋商業元素就最多可以起到9倍,記住同其他大部份樓一樣,只可以最底三層做商業用途。
呢個地盤, 單獨咁睇就係單面向街,即係 Class A Site。街(Street)嘅定義,就係起碼要有4.5米闊。 唔夠嘅話,就只係一條巷仔 (Service Lane),但都起碼要有三米闊。如果係Class A Site, 做住宅嘅覆蓋率(Site coverage ratio) 就多67%,越高,覆蓋率就慢慢減至33%。 地積比率 (Plot ratio) 就按建築物高度,由最低嘅3.3倍,起得越高,就升至最高嘅8倍。
如果係非住宅 (non domestic),覆蓋率(Site coverage ratio) 頭15米去到100%,越高,覆蓋率就慢慢減至60%。 地積比率 (Plot ratio) 就ABC site 都無分別,按建築物高度,由最低嘅5倍,起得越高,就升至最高嘅15倍。
一般嚟講,如果乜都得,就盡量起非住宅,即係 office/酒店咁,因為同一地盤,免補地價,樓面可以起多一半。但因為呢個 site 係規劃咗為 Residential A 住宅(甲類), 只可以頭三層係商業,其他都一般係住宅。
要同呢間舖從收購角度做估值,就先要明白收購都係三個原因。
市建局來收購, 佢就按間舖市值嘅110%(如果出租)或者135%(如果自用)來俾錢業主收購。 何是市值, 唔係睇同區七年樓齡喎, 因為樓越舊越唔值錢,但係舖越舊反而越值錢。 而佢係搵兩個測量師做估值,以價高者為準。 當然業主通常都會搵個「醒目」測量師,估值更加高,同佢拗啦。
好似我榮光街呢道,全部畀市建局收緊。(2) 第二個原因,就係私人發展商來收購。收幾錢? 真係唔識答你! 有時可以「市價」,有時可以「天價」,仲唔想賣? 分分鐘變成「賤價」,有時佢可以玩死你。 半夜打嚟唔出聲, 走廊電線被切斷, 樓梯通道被淋糞便,甚至發生小火災等。 呢啲我諗大家報紙都見過, 我唔知堅定流, 總之傳媒就見唔少啦。
(3) 最後一個原因,就係強拍。 買得舖博收購,硬係要作最壞打算。 萬一發展商收收收收曬上面啲樓, 收足八成,申請間舖去強拍,咁你可以袋到幾錢呢? 強拍條數又點計呢?
咁你就先要知道乜嘢叫做 EUV (Existing Use Value 現用價值) , GDV (Gross Development Value 總發展價值) 同埋 RDV (Redevelopment Value 重建價值) 。
以我後面呢個馬頭圍道101號舖為例 (1) Existing Use Value 現用價值就係按呢個建築物現有用途作估值,即係個地舖,連閣樓,加12345樓嘅大廈。以呢個物業在空置交吉的情況下作根據,同埋並無顧及呢道嘅重新發展潛力。 依家啲單位喺市場道成交緊幾錢,就係幾錢,用comparison method 市場比較法。 大廈有乜嘢重建潛力都唔關EUV事。
市場嘅話,地舖就賣緊每呎$45,000,即係值$24,840,000,樓上就賣緊每呎$10,000,6個單位加起來就值3650萬,全幢大廈就值$61,340,000 嘅 Existing Use Value.
(2) Gross Development Value 總發展價值 就係睇個物業重建後,總售價係幾多。 例如重建後係合共提供5000呎樓面,每呎賣$20,000,咁總發展價值就係1億元
(3) Redevelopment Value 重建價值就係以上嘅 Gross Development Value 減去拆樓,發展成本及發展商預期利潤(一般為樓價嘅15%), 剩餘嘅就係塊地值幾錢。 你要記住喎,發展商嚟收購你間舖,佢目的唔係要你間舖,係要塊地。 要先拆咗間舖,先有塊地。佢願意畀你嘅錢,就係塊地嘅錢。
要計RDV的話, 再睇睇後面呢間舖。有三種方法發展個地舖(Senario 1) 單一number 重建, (Senario 2) 連埋則邊相連舖重建,兩個 number, (Senario 3) 連埋再過的兩間舖,4個number一齊發展,但條數點計呢? 先去片:
租鋪睇今日,買鋪睇前景,重建就係前景之一。 般若波羅蜜都要知去邊道。咁Senario 1 單一number 重建地盤條數點計? 第二集同你講。
Summary:
《博收購系列 (1 of 4) - 收購舖/樓重建,條數點計?》- 收購計算基本知識
個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號,大家姐海天堂龜苓膏舖,叫價3500萬
三大原因收購:
(1) 市區重建局
110%(出租)或135%(自用)
兩位測量師估值,以較高者為準
(2) 私人發展商
市價、天價、賤價
(3) 強制拍賣
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盛滙投資商舖基金/買舖/租舖/放舖熱線: 2830 1111 或 whatsapp +852 90361143
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國賠恐高達200多億元,超過一年建設總預算
陳麗娜要求市府務必改善財政狀況
高雄市國賠償案正在訴訟金額約有200多億元,負債利息支出約20億元。市議員陳麗娜今天質詢時要求財政局設法改善財務狀況,不能一直賣市有地來籌措財源。財政局長簡振澄認為,市府財政狀況有改善,仍要繼續努力。至於國賠金額應該不會如外傳的高。
陳麗娜指出,氣爆案受害者申請國賠市府都敗訴,重要原因是市府施工時將業者輸送管道包在下水道,導致管線破損而釀災。今年5月法院將氣爆案宣布刑事判決,市府顯然難逃肇事責任。市府已先行用善款支付受害民眾,判決後市府可能要向市府索賠。
目前也在訴訟的義大國賠案,義大要求賠償約258億元。過去國賠個人金額最高的是江國慶案1.03億元,單一最高為台北東區土地盗賣案6.5億元。未來市府敗訴,求償金加起來267億元。高雄每年總預算1291億元,其中資本門(建設經費)201億元,全部用來支付國賠都不夠。
高雄目前負債2000多億元,平均每人9.2萬元。每年支付利息就要20億元。再把這些錢加起來,無論誰當選下任市長,都會很為難。
市府過去賣市有地籌措財源,財政局過去10年賣了883 筆,共179多億元。地政處賣得更多,两局加起來共1292筆,531億元,面積相當三分之一個旗津。市府賣地時機是否對市民有最大效益,或是只有財團得到最大利益?很值得探討。
年底就要換市長,花媽即將升任總統府書長,這段空窗期賣地的事應留給新市長決定。希望財政局長能促請花媽在中央務必協助免除高雄負債利息,及高雄獲得更多統籌分配款。
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【Excel 2019教學】原來要這樣相乘加總才快,使用SUMPRODUCT 函數. 13K views · 2 years ago #頻道會員 加起來 #免費教學 #電腦基礎 ...more ... ... <看更多>
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