沈寂了一陣子的地上權住宅案最近又出來了，這幾天又有粉絲來找我們討論，老實說一千多萬可以買到市中心新房子，應該讓很多立志想當蛋黃區女孩、蛋黃區男孩的人心動。
先提醒大家，地上權住宅跟一般建案不一樣，一定要先了解清楚差異再做決定。
「地上權住宅」顧名思義就是土地是政府的，買家買到的只有房子本身。只要是地上權住宅，每年都必須繳房屋稅跟地租給政府，地租金額是申報地價1%～5%，如果公告地價調漲，地租也會跟著漲。
給個參考，文山區地上權案「華固新天地」2014年43坪戶別年地租大約是6.5萬元，2018年漲到9萬，當時住戶覺得被詐欺還氣到上法院。
地上權住宅在房子所有權的部分又分成兩種型態，一種是房子所有權屬於住戶；另一種則是房子所有權屬於建商，而住戶買的只有房子使用權利的型態。
為什麼會有這兩種類型，是一個有點長的故事。盡量長話短說，政府一開始推的地上權住宅，是住戶有建物所有權的，不過後來發現這樣一戶一戶管理很麻煩，後來就變成統一對建設公司單一窗口，由建商擁有建物所有權，再分售「使用權」給住戶。
但是買只有使用權的建案，房貸很困難成數也不高，導致購買意願低，再導致建商開發意願低，所以最近政府又走回老路，推住戶擁有建物所有權的方案。
順帶一提，只有建物使用權的購屋客是沒辦法成立管委會的，只能成立管理小組，所以不適用公寓大廈管理條例，換句話說法律上的強制效力比較低。
總之一開始政府開始推地上權住宅的立意是要實現居住正義。大家都知道房價的定價是來自土地購價+工料成本+建商管銷來換算，但是地上權案其實就是建商跟政府租地，成本當然比買地低很多，房價當然也就降下來了。聽起來是不是很美好？
不過華人社會普遍還是覺得有土斯有財，地上權案其實比較像是長租的概念，所以很多人不推。不過我一個職場女強人同學就說她不在意，反正她不婚不生，地上權案花比較少錢可以在市中心住到往生，也是一種觀點。
附帶冷知識，前副總統連戰、知名藝人哈林都住過的「台北花園」就是台北早期的地上權住宅案。
#如果是你會考慮地上權案嗎？
華固新天地 在 Re: [情報] 華固新天地地上權之合理價與成本價- 看板home-sale 的必吃
當初（馬跛腳時期）推地上權案件
就是房你的，地用租的
你有70年使用權，70年後要配合徵收
這案子簡評
1.便宜非常多，和附近的新案差到50%以上
算上每年地租與貸款利息也便宜30%以上。
2.如果70年後沒徵收，多住一年爽一年。 然後代銷會拿list給你看。到期徵收的比例不
足1%
缺點當然就是你只是買居住權。相當於租屋70年
連地租 大約是70年用1400-1700萬租70年的公館-景美精華地段
一個月大概2萬租金 可以住大兩房+車位
考慮當時租金，省超過一倍
然後爭議有2
1. 有人說被騙不知道只有地上權
我是不信啦。別人賣80+ 你買35-40 你說你不知道？
但尊重原則，我信他們是被話術欺騙
2. 地租因為公告地價漲價，導致大漲
原本3.5%地租 每年每坪1500 變成每坪2100
以2房為例，地租4500/月 變6300
70年多負擔150萬
也就是你原本便宜30%買到70年居住權 （考慮地租與貸款）
大概是省了 300萬左右
結果這一漲 你發現跟直接買產權差了2成不到
住戶當然崩潰
Ps 實際上是計算上的問題，因為沒有考慮到貸款利息
所以華固跟政府纏訟幾年
爭取到3.5% 中的2.5% 70年不變
再自己補貼1% 的10年漲幅
這樣住戶實質上支出就只增加30萬（70年 每個月多400多）
變成可以接受
才挽救幾乎要崩盤的建案
順便一提，很多人覺得窮人才買地上權，其實是錯誤的
那時候台北爽貸80%以上的年代
地上權貸款只到5成 需靠建商貸款才到近7成
表示買的人也有能力（頭期款）去買正常的建案
大概這樣
我會知道是因為親戚去年初用便宜價格當接盤俠
現在租人39000/月 @@
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