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📌 VegeChicken 觀察美國的房租、薪資年增率和木材價格來看美國房地產趨勢，指出目前市場共識是聯準會即將在8月底公告縮減購債時程，房價極有可能回落。
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📌 咖啡柚子 透過 BDI、全球集裝箱運價指數 FBX、出口訂單等數據，發現即便美加與多數歐洲國家疫情緩和，目前仍未看到航運需求緩解的跡象。
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📌 shasterd 透過「外銷訂單年增率」與「台幣匯率」的變化，幫助我們推演未來台股的行情走勢。同時，提醒在疫情之下要密切注意商品循環反轉點，以免落入「股匯雙殺」的劇本。
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為什麼美債收益率曲線變平坦

7月2日美國勞工部公佈就業市場報告，優於市場預期，但美元指數不漲反跌、10年期公債殖利率也呈現下滑，並且跌破之前的低點。再回顧6月17日聯準會召開利率決策會議，聯準會調高通膨的預測，且由利率點陣圖“聯準會官員對於未來利率走向投票”，預示2023年升息的機率提高，10年期公債殖利率並沒有因為聯準會提高未來升息機率而上揚。所以不論是就業市場優於預期或聯準會預示提前升息機率提高，並沒有造成10年期公債殖利率走高，反而呈現與市場預期相反的走勢。

部份原因除了美國市場短期資金過多，聯準會持續在市場上執行逆回購(附註1)之外，觀察7月2日所公佈的就業市場呈現分歧，且美國服務業採購經理人(PMI)指標不如預期，市場憂心未來服務業就業增長可能無法如預期的強勁，且7月8日聯準會公佈會議紀要，並沒有傾向鷹派，尚未達到聯準會縮減QE的目標(附註2)，所以造成這波10年期公債殖利率走低。

此外，部份市場認為，隨美國經濟重啟，美國對財政政策支持度隨之降低，因此，美國經濟不太可能過熱，通膨將如聯準會預期僅是暫時性回升，之後會回到聯準會目標區。更何況7月7日中國國務院常務會議提到，「針對大宗商品價格上漲對企業生產經營的影響…適時運用降准等貨幣政策工具」，顯見下半年經濟成長過熱的機率並不高，也就是說在公債殖利率疲弱之下，上半年市場討論通膨的議題將逐漸淡化，隨之市場將關注企業財報與Delta變異病毒對市場影響。由於市場風險有所增加，所以美債收益率曲線變的比較平坦。

6月美國服務業PMI降至60.1 不如市場預期
7月6日公佈美國服務業PMI指標，6月為60.1，低於市場預期的63.5，也低於前期的64，以50為臨界點，高於50表示美國服務業景氣呈現擴張，50以下表示景氣呈現萎縮。雖然美國服務業景氣還是呈現擴張，但市場失望的是美國經濟重啟之後，就業市場應該表現強勁，尤其是服務業，不但製造業PMI之中的就業指標滑落到50以下，就連服務業PMI之中的就業指標也滑落到50以下。如圖1、2所示。
以服務業PMI組合項目來看，有10個項目組合成該指標，與前期比較大都呈現下滑，只有積壓訂單與進口指標成長，其餘都呈現下滑，如表1所示，商業活動、新訂單指標與新出口訂單同步走低，尤其是市場重視在經濟重啟之後，就業指標應大幅回升，但反而落入到50以下，就業市場呈現萎縮的現象，6月就業人數減少的兩個行業是房地產及租賃(Real Estate, Rental & Leasing)與教育服務，所以看似乎符合目前美國房地產相關指標，不論成屋銷售或新屋銷售都呈現走低的現象，如圖3、4所示。

6月美國就業市場調查不同調

7月聯準會會議紀要 並無透露太多訊息
比較5月20聯準會會議紀要、6月17日聯準會利率決策會議與7月8日聯準會會議紀要。5月20會議紀要內容，「一些委員認為如果經濟持續朝聯準會目標進前，則在未來會議某個時點(at some point in upcoming meetings)，討論縮減QE規模是合適的」。6月17日聯準會利率決策會議，聯準會維持QE政策不變，直到就業與通膨取得更多實質性進展(substantial further progress)，但聯準會委員們預期未來利率走向投票結果，即利率點陣圖預示2023年將升息。7月8日聯準會會議紀要內容，聯準會委員認為實質性進展尚未到達，但預期往計劃前進。但多數委員也預期開始縮減QE的時間比之前會議預期時要早一些。接下來的會議，委員們同意持續評估經濟是否朝向目標前進，並且開始討論調整資產購買路徑與組合。

總之，美國就業情勢並不是相當強勁，且上半年因大宗物價大幅上揚、運輸價格與商品價格走高，將會影響到企業獲利增長，中國人行開了降準第一槍，且Delta變異病毒對市場仍持續影響中。由於市場風險有所增加，所以美債收益率曲線變的比較平坦。。

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附註：
1. 逆回購操作又稱為隔夜附買回操作，主要是金融體系資金過剩，使短期利率無法維持在聯準會的目標區，所以聯準會透過公開市場操作，收回金融體系過多的資金。
2. 有關未來聯準會政策可參考「聯準會釋放升息訊息，股市不跌反漲，聯準會提前升息可能是假訊號」一文。
3. 有關美國就業統計方法不同可參考：https://www.bls.gov/web/empsit/ces_cps_trends.htm

前次介紹的電動車相關題材，尤其鋰電池技術ETF(???.US)與中國電動車及電池ETF(.HK)股價都創下新高水準。
本期將介紹美國科技ETF，7月13日美企財報開始公佈獲利數字，根據市場預估今年第二季S&P500指數在去年基期偏低的情況下，可望大幅成長63%，將創下2009年第四季以來最大增幅，其中資訊科技業在去年並沒有受疫情重大影響，且這次預估仍然能成長約3成左右，且隨著美國經濟復甦，美國將強化科技實力，國會通過「無盡前沿法案」，未來5年內投資超過1100億美元於用於科技創新與研發等…

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#請以心心支持 #樓市周期
歷史循環不息，樓市有高低起伏，太陽之下無新事，鑑古知今。我們樓市周期得出香港樓市必須要留意2021年及2023年。

歷史循環不息，樓市有高低起伏，鑑古知今。而西方的經濟學家發現樓市18-20年一個周期，而香港樓市在經濟周期的方法預測又如何看?

香港樓市一直是投資者至愛。第四波疫情來襲，二手樓又再冷封；樓價指數雖然無明顯跌幅，但樓市不同板塊全面下跌。今天我們再跟大家分析香港的樓市周期!

對於樓市周期的研究，在世界的經濟學家都有不同的見解，但是異常相似。筆者在下面列出:

-《房地產周期百年史》(One Hundred Years of Land Values in Chicago)作者霍伊特(Michael Hoyt)，透過研究美國芝加哥從只有幾十間木屋開始之後103年房地產的價格，發現房地產價格大約以18年為一周期。
-愛德華R·杜威（Edward R．Deway），號稱周期循環分析之父，發現每個樓市週期約18年
-英國經濟學家 Fred Harrison 弗雷德·哈里森。哈里森研究過去200多年英國和美國房地產市場，發現房價周期漲跌有一個18年左右的週期
-西蒙·史密斯·庫茲涅茨發現15-25年的建築業週期的樓市周期

大家都不約而同認為樓市周期約18-20年一個周期，若從1965年說起，普遍認為本港樓市至今經歷三大周期，第一周期（1965年至1981年）；第二周期（1981年至1997年）；第三周期（1997年至今），樓市升跌往往伴隨着林林總總的內外因素上升及下跌。

小龍在不同的地方提出香港樓市周期: 香港樓市週期不難發現，以六年為一個週期，以1997年開始計算，之後每約六年都發生大轉變，包括2003，2009，2015，2021年；我們同樣可以利用江恩的50%分割，得出三年為次一級周期，分別得出2000，2006，2012，2018年

同時如果利用18年香港樓市周期我們同樣可以分析到樓市的變化，我們發現樓市周期在1985年開始，循著18年的樓市周期變化。香港樓市無疑是2003年開始見底上升，那2021年很可能是這樓市18年的週期完成。如果再向前計算，而2003年同時利用前文提及的6年週期，即是1985年剛簽署中英聯合聲名後樓市上升。

1967年暴動令到樓市下跌，大量人離開香港。而平息之後樓價開始升浪，直至反覆至1981年
如1984年之後中英政府簽署聯合聲明，香港前景變得清晰，吸引外資來港。此外，當時正值減息周期，最優惠利率由 84年中的 17厘，大降至 87年的 5厘，加上香港政府限制每年最多供應 50公頃土地，刺激樓市造好。
令香港樓市跌至谷底的致命一擊，是 03年。沙士嚴重打擊香港經濟，樓市亦不能倖免，由 97年第四季至 03年第二季，樓價暴跌 66%。之後推出自由行及2008年的量寬令樓市一直上升。

同時樓市主要亦在2020年出現背馳的現象。

根據差餉物業估價署資料住宅樓市一直與寫字樓，零售業樓宇及分層工廠大廈不論租金及售價有正向的同步及相關性。但是近一年開始大家出現背馳的走勢。明顯地寫字樓，零售業樓宇及分層工廠大廈跌幅急於住宅樓市。同時住宅的租金同售價同樣出現背馳，同引用政府的數據，住宅本年的售價是上升0.31%(截至九月)，但同租金同期是跌9.17%。

而我們如果根據美聯工商舖資料研究部的美聯旺舖核心四區一線街售價指數，即是主要統計是根據旺角、尖沙咀、銅鑼灣及中環區內的一線街的平均呎價計算，你會發現一個比較特別的結果。此指數由2015年333.9見頂，之後反覆回落至2019年初的248點，而今天已經是166.6。而今年的跌勢加快，由213跌至166點，跌約28%。

由以上的數據反映工商，及零售的環境需要差，而且由於工資或者經濟下跌，令到住宅租金亦下跌。在此提出一個問題，為什麼在量寬環境之下，市場會出現背馳? 其實大家只要用經濟學簡單的原理就會明白，家庭，銀行消費及生產是一個循環。當家庭的儲蓄及收入，及生產者的儲蓄及收入都下跌的時間，那最終會消費減少，最後整個循環會慢下來。現在是靠政府大力放水希望令到資產保持不跌去買時間。但問題是一般家庭在收入或儲蓄下跌的情況下，或者失業下如何生活下去及繼續還自己的房貸。

過去香港樓市下跌不是因為供應量、加息，而是失業潮。如失業潮惡化，樓市會受影響嗎？短期內可能不會有明顯回調，但中長期會。因為歐美兩個世界都已經重啟量化寬鬆，明年雖然實體經濟不會好，但是在量化寬鬆環境下，可能仍有一定的支持。正如歐洲長期經濟低迷，但仍能頂上幾年光景。

正如筆者在2019年對2020年預測一樣中提到幾個預言︰一、資產價格跌到某個水平止跌，但市民的收入開始減少，然而物價仍然保持貴的水平；二、 2020年全球放水，媒體及市場分析會給予壓力，希望以槓桿放大回報，迫投資者加最後一口槓桿；三、失業潮會慢慢出現︰四、明年經濟會出現假陽春。

「明斯基時刻」在長期的經濟繁榮中，資產價格上漲會導致投機性的貸款增加，而過多投機所產生的債務會造成投資者的現金流緊缺，當債權人要求償還債務時，投資者必須賣掉資產價格，相對穩定的投資物來維持現金流，然而已經沒有交易對手方會支付如此高的資產價格。

一系列的拋售將導致資產價格進一步下跌，以及流動性緊張，並最終造成資產價格的崩潰。在2017年10月前中國人民銀行行長周小川在談到防範系統性金融風險的重點提醒「明斯基時刻」。 雖然在量化寬鬆及政策下可能會把浪延長，但世局如筆者曾在本欄提出2018年至2020年是為世界的新經濟模式衰退，破壞而重建的一個世局。至於這最後一口槓桿，你是否要加，交由讀者決定。

2021年4月-6月網聚
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大部分人可能會覺得房子既能保值，也能夠通過出租方式賺取「被動收入」，著實是一個不錯的投資選項。

加上現在因疫情導致部分地區房地產價格滑落，金融機構的借款利息也比較低，感覺現在應該就是一個不錯的進場時機。

但如果你問我意見的話，你覺得我的想法會是？

在今天這期視頻中，我會跟你分享有關最近我在美國房地產留意到的一件事，還有個人目前對於投資房地產的一些想法。

如果你對於美國投資房地產感興趣的話，記得不要錯過今天的視頻！

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