【整改時代?】歷年政府十大縱容地產商壟斷行為
現時北京指需要整改香港發展商的「壟斷行為」,但「壟斷行為」的出現,與香港政府過往的房屋土地政策息息相關。那麼房屋土地政策會否來一場有意義的大改革?恐怕言之尚早。
現時政府放風的數個最新措施,非但不是劍指,甚至是鼓勵壟斷行為。這個弔詭之處,暫時被主流公共論述所忽略。以下十個香港政府助長發展商壟斷的行為,是否亦需要一併「整改」?
◾助長發展商加速圈地
多年來各種類型土地的發展管制,有維護城市景觀、保障生活質素與不同群體的權利,更有避免發展商全面壟斷土地資源的政策功能。但近日最新報導消息,傳出林鄭放風要大肆為發展商發展「起釘」,除放寬早已被發展商割據的濕地的發展地積比,亦打算向發展商視為「豬頭骨」的祖堂地開刀,鬆綁出售限制,預期發展商將能在新界加速囤地。
今次全方位的發展鬆綁,亦劍指市區土儲。自2010年起林鄭將強拍條件由9成收購門檻放寬到8成,十年後,今日有放風林鄭政府將舊樓強拍條件再降至7成。強拍底線似乎容許「無限後退」,在法例上不斷合理化發展商壟斷式收樓行為,相信「田牲式」收樓手法會更加放肆,而舊樓小業主及租戶的議價空間卻退無可退。
有趣的是,早前外投行的數據分析,在今次中央施壓下,估計恒基的地產謀財策略(農地王及私人市區收樓)將受最大影響。然而,今次放風的強拍放寬卻令市區舊樓最多土儲的恒基最受惠。政府跟發展商之間捆綁利益關係,在現時中央針對發展商壟斷行為下,更顯弔詭及複雜。
◾散播土地「荒」言
由2002年「孫九招」起,政府將香港房屋政策「定性」為集中土地供應,減少公營房屋供應,將私人房屋供應交由市場決定,是其後樓價飆升的重要因素。歷經20年,政府房屋大方針卻不見有大改變,繼續盲目催谷覓地,甚至不斷提倡天價人工島開,只為「做大個餅」,卻不全面收回棕地、發展商土儲及潛在違規丁地等其他土地選項。只講土地供應的政策論調背後,正配合著發展商動員打手發功,聯手在公眾輿論上背書式輸入「土地荒」的幻象,最後發展商圈地囤地等壟斷行為卻以「公共利益」之名變得合情合理。
林薪最近轉口風表示香港短期「搵夠地」,但劍指官僚「卡關」要加速審批,跟現時發展商指控回應香港房屋問題源自覓地到建屋速度「唔夠快」,明顯口徑一致,更顯政府貫徹親發展商的立場,不斷為發展商釋放土儲,助長由發展商主導香港土地供應。
◾「土地共享」度身訂做兼送基建
作為政府近年重點推銷的「土地共享先導計劃」,本身已被詬病為發展商「度身訂做」。政府以提供基建為由,幫助發展商釋放其偏遠、或有客觀條件限制(如位於濕地旁)而不適合發展的土儲,而公眾因而額外獲得的單位,往往只佔整個發展小部分(*額外*樓面面積的六成作公營房屋用途),發展商甚至能申請將官地納入發展範圍,將計劃稱為「共享」,實在是一個搵笨的公關表演,最後只會助長發展商繼續壟斷香港規劃主導權。
由發展商決定土地共享的選址,會否出現規劃錯配的社區?單從最新一宗共享申請中,恒基建議在林村杜山村鄉郊地區興建近40層高「公屋」,足見其潛在規劃災難。
可能發展商政府觀望政府會否進一步放寬發展限制,亦正與政府討價還價中,過去兩年土地「土地共享先導計劃」只接到三宗申請,就土地供應速度而言,又是另一種「搵笨」。而昨天有發展商接受文匯報專訪就表示,在土地供應方面發展商可扮演更積極角色,表示可以提供多個「公營房屋單位」,參與「土地共享先導計劃」可能是發展商心目中應酬北京施壓的其中一個成績表,能否真的解決房屋問題或壟斷問題只是一個大問號。
◾傾向避開發展商土儲收地
若政府真的動真格應付發展商壟斷及囤積行為,運用過去數十年在法院未嘗一敗的《收回土地條例》(土收)就最適合,將高度集中的業權復歸公有作公共用途,亦能夠增加租住公營房屋供應,舒緩基層居住困境。
政府亦會在收地政策上處處配合發展商。近數年有無數案例顯示,政府會選擇性利用土收針對一般農民、非原居民村甚至小地主,如橫洲、馬屎埔等,而巧妙地被避開發展商土儲,例如屏山北的棕地發展選址,以維護發展商的「私人業權」。「土地共享先導計劃」亦容許政府利用土收收回選址內小業主的業權,為大業主的土地共享申請開路,位於林村的「土地共享先導計劃」正屬此例,申請文件建議政府利用土收收回申請範圍內某些道路的業權,為發展項目興建接駁道路。
單單看林鄭於2019年提出收回十組私人地興建公屋,兩年後現時只能夠收回三組地塊,另外有三組地塊因屬發展商而放棄收回。而宣布收回的三組地塊中,其中一組更是新鴻基地產無法獲得當中位置關鍵的「祖堂地」業權而未能發展,屬「豬頭骨」地,政府收地屬收拾殘局。而發展商和政府亦能分別在收取「壯士斷臂」及「果斷收地」的公關之效,但諸如此類選擇性收地的做法只是在助長發展商壟斷市場的行為。
◾助長囤地自肥兼送發展權
過往新市鎮發展模式,主要是政府收回土地並重新規劃,部分土地再行公開拍賣,沙田新市鎮便是一例。而新界東北新發展區,卻開始加入「原址換地」等概念,(「加強版」的新市鎮發展模式),逐漸將規劃主導權拱手相讓予發展商-發展商可以保留土地的發展權,早年聞風而一湧囤地的發展商大有斬獲,亦能夠決定能在那個位置起樓。
在新界東北發展公佈前,現任財政司陳茂波被涉嫌利益衝突,搶閘新界東北囤地,最後更逃過廉署起訴。連政府官員亦「其身不正」參與囤地等壟斷操作,怎能期望政府會大力遏止囤積堆奇?「加強版」新市鎮發展模式為發展商度身訂造,「獎勵」囤地行為,誰囤地囤得最多,誰就更能有能力壟斷市場。
◾批准無底線開則
回歸早年的發水樓、屏風樓,到近年納米樓,卻是一直導致香港房屋「貴、細、擠、焗」的一大推手。往往政府給予發展商樓面面積的優惠豁免,放寬這些建築物法規時,卻縱容發展商鑽政策空子,可以「無底線」開則,賺盡每一呎,而政府一向少有適時作出管制,卻稱將問題交予市場決定及解決,造就一個個三尖八角的「怪則」單位。除了樓價貴生活成本高,連市民的居住空間也被收縮及改造。今日,上有夏寶龍聲稱要解決劏房問題,下有繼續造就恒基成為「納米地產王」,更顯政府無心解決香港房屋問題。
◾放任樓市縱火
面對發展商囤樓囤地以及熱錢流入炒賣樓市,政府只講土地供應,將需求管理置於不顧,更故意忽視壓抑樓市炒賣的房稅政策改革,才是香港房屋問題「貴、細、擠」多年來一直未能妥善改善的關鍵。
上年年頭大肆宣揚的一手樓空置稅,林鄭已經不敢再提,資產增值稅亦再不考慮。而早幾年政府為「應對」熱錢炒賣物業投資樓價飆升而推出的買家及特別印花稅(「辣招」),原來可以透過公司股權轉讓業權形式避開, 所以公眾不時驚訝某高官、富商或明星竟能夠「首置」買樓,才猛然醒覺這些「辣招」實質上只係用來「做下樣」,向公眾顯示已經「做咗嘢」,實質上繼續「馬照跑、舞照跳、樓照炒」。
◾卸膊公營房屋予私人參建
除了政府每年公營房屋供應長期不足外,現時林鄭自稱「重建置業階梯」一大措施首置樓,更是政府將公營房屋供應責任交予私人參建的「卸膊」發展模式。在首置樓的官方定義上卻一直彈出彈入,一時形容為「公」,一時又「私」,變相可以「捽數」,成為林鄭公私營「七三比例」達標的最大「公因數」,根本地影響原作公營房屋(公屋/居屋)的潛在土地供應數目。
當政府推銷土地共享計劃的前身「以公私合營釋放發展商農地土儲」時,強調需要在地皮提供公營房屋,但沒有明言是是哪一種(公屋/居屋),時至今日,公營房屋部分成為了「公營房屋/首置樓」。首置樓「名公實私」,作為私人發展商作出「社會貢獻」的一大賣點,讓夾心階層可以首置「可負擔」的單位,但定價上所價不菲,舉例說最新由長實發展的安達臣首置樓,定價已不考慮申請者負擔能力,而是重新與市價掛鈎,往往比居屋更加昂貴,這正是政府卸膊公營房屋的必然後果。
從「公營房屋」定義的變樣,明顯見到政府房屋供應政策放軟手腳,鬆章於發展商。如日後首置樓恆常化為公營房屋供應的話,將延續香港房屋供應由私人發展商主導的命運。
◾讓地產利益滲入城規會
董建華時期,首次委任過半數有發展商背景的人進入城規會,將城規會審批土地發展的把關角色,慢慢被日益摻雜的發展商利益弱化。現時單靠城規會本身利益申報機制以及避席做法,已經未足夠釋取公眾對於官商勾結的質疑,例如現時城規會 「鄉郊及新市鎮規劃小組委員會會議」,已有五個委員有發展商背景,公眾對於城規會能否發揮公正審議發展申請的觀感已經大打折扣。
◾增加發展商土儲的「活化」政策
除了慣常賣地強拍舊樓,近年的活化工廈政策亦給予發展商增加土儲的機會。由初時2010年的整幢工廠改建優惠、2018年第二輪工廈重建免補地價,再到近日的工廠改契標準補地價,除了很有可能為發展商日後農地改契補地價標準化試水溫外,一連串加快重建工廠措施,據傳媒報導亦助長發展商過往十年囤積甚至炒賣工廠單位,直接導致工廠區的呎價急升。
所謂「活化」,不止助長發展商的壟斷行為由土地房屋重建,延伸至平民工廠區,在加快重建同時,卻少有安置及補償小租戶的措施,租戶愈搬愈遠/細。單是靠虛有其表的劏房租管,根本不足以解決香港中低層生活工作空間日漸收縮的問題。
◾小結
回顧過往十多年政府縱容史,縱使近日中央點名發展商壟斷行為,然而,最新一份施政報告,香港政府很有可能進行土地發展鬆綁大手術,短期內繼續甚至加劇這場壟斷遊戲。而未來這個利益纏繞的聯盟究竟會不會被清算/替代?或是中央施壓只是「雷聲大雨點小」?長遠仍需繼續觀望香港土地利益版圖變動、未來中央施政方針以及下一任政府班底之間如何互動。
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#雨滴
#心臟超音波 #腹部超音波 #尿液檢查
這次算是大健檢吧!?雨滴初估至少一歲半了,上次中秋連假時發現雨滴呼吸頻率偏快,不放心帶他去給醫生看看,醫生聽診心音正常,在上呼吸道有不持續性的聲音,由於在8月剛照過X光心臟沒有明顯異常,醫生說如果不放心可以安排心臟超音波做進一步檢查。當天是開立噴霧用藥讓我回來幫雨滴做噴霧治療,舒緩他上呼吸道症狀!
今天檢查前雨滴測量體重又下降了1-2g,醫生建議一起做腹部超音波看看腹部器官狀況,在量體重時雨滴尿了一大泡尿,所以就連尿檢一起做了(?)
超音波檢查需要麻醉、肚子需剃毛,詳細檢查和判讀都需要一些時間,所以通常是需要事前預約的(除非是緊急狀態局部檢查:比如發貴的膿腫、雲朵的腎臟腫瘤)
檢查結果-最擔心的心臟部分看起來都還算不錯,心臟收縮能力蠻好,唯有在某邊心室影片中的乳突肌特別明顯,表示這邊有些許老化現象,這邊的主動脈血流有個指數也較高(抱歉:太多專業名詞我記不太住),可能因為這部分的退化讓雨滴呼吸變得明顯大力!
腹部超音波-
醫生最擔心的腎臟~的確左腎明顯有部分退化的現象,然後意外發現雨滴在左腎外附近長了很多顆囊腫,他第一次在倉鼠的超音波看到,原因不明-絕大因素是先天基因問題造成,目前囊腫長的位置看起來影響身體部分不大,持續觀察即可。
肝臟的部分超音波的回音率比較低,影像偏白霧不明顯,表示肝臟處於高度使用狀態,肝腎部分建議可以開始長期服用保肝護腎的相關保養品了,目前都在正常退化的範圍。
尿檢-雨滴一直都有自行在家做尿液試紙的習慣,但主要是觀測尿糖為主,這次醫生幫雨滴做了14項尿檢,除了尿蛋白2+偏高之外,另外發現MA(微白蛋白)指數變高,在鏡檢中也發現有許多的尿圓柱,這兩個發現表示雨滴腎臟(腎小管)有異常。
註(1)圓柱體是一種蛋白質的凝聚物,腎小管上皮細胞所分泌的
註(2)尿檢有微量白蛋白尿(MA)反映腎臟異常滲漏蛋白質
總結:目前雨滴的狀況大致就是心肝腎有退化現象,腎臟功能部分需要特別追蹤。
先以保養藥服用看看,密切注意體重是否有持續下降的狀況,建議一個月回來尿液追蹤。
檢查前其實還開玩笑跟醫生說:對檢查結果有壓力,可能發貴、雲朵的連續意外插曲讓我這陣子戰戰兢兢的!
所幸目前雨滴都還好,提早發現這些問題持續觀察追蹤,需要時治療⋯其餘真的就順其自然了,我能做的很有限我也知道⋯。
雨滴表示:媽媽為何最近特別關注他😝
媽媽表示:我不想今年再失去任何孩子了QQ
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【復健、預防受傷常用的:閉鎖鍊動作】
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丟球、跳躍、跑步等,身體各式各樣的動作,多是由「不同的關節、肌肉、身體部位」共同組成。因此,我們常把身體想像成是一條鍊子,每個身體部位環環相扣,我們又稱之為動力鍊(Kinetic chain)。
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身體的動作,主要可分為:閉鎖鍊動作(Closed chain motion)及開放鍊動作(Open chain motion),閉鎖鍊動作指的是「動作時,肢體的末端、尾端是固定住的」,例如伏地挺身,動作的過程,手是固定在地上的;開放鍊動作指的是「動作時,肢體的末端、尾端是自由的、非固定住的」,像是丟棒球一樣,手是在空中移動的。
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🔸 近端穩定:更多近端肌群的參與
普遍來說,閉鎖鍊的動作,有更多「近端」的肌肉參與訓練,而開放鍊的動作,則是「遠端」的肌肉。這邊的近端指的是離身體中心較近、或離心臟較近的部位。舉例來說,伏地挺身(Push up)跟臥推(Bench press)都是做手肘彎曲、伸直的動作,分別是閉鎖鍊跟開放鍊的動作,但伏地挺身時,需要倚賴更多的軀幹、肩胛骨的肌群來「主動穩定住」身體,動作才會完整;而臥推,由於頭、背、屁股都是可以倚靠在板凳上,是「被動地穩定住」身體。因此,閉鎖鍊的動作「會對近端的肌群需求較高」、訓練到所謂的「近端穩定」,而近端穩定性不足,也常是造成運動傷害的主因。
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🔸 共同收縮:減少關節位移、組織的拉扯
開放鍊的動作,大多是單一、單邊的肌肉收縮出力即可,這對於想要「針對一個肌肉單獨地訓練」是有幫助的,但如果是受傷或在復健的情況下,要考量到單獨的肌肉出力,可能會把骨頭帶往一個特定的方向,過程中,可能讓連接在骨頭上的韌帶肌肉產生拉扯。
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相對來說,閉鎖鍊的動作,會產生叫做共同收縮(Co-contraction)的效應,意思是「在同一個骨頭上,兩邊或對側的肌肉會一起出力」,當兩邊肌肉同時收縮,相互的力會抵銷,因此不會產生顯著的關節或骨頭位移,可以避免正在修復的韌帶或肌肉受到拉扯。
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可以想像成拔河,共同收縮時,就是兩隊旗鼓相當、出差不多的力,繩子不會往哪個方向偏移;而當只有一側肌肉在收縮,就是其中一隊壓倒性的勝利,繩子會被移到特定的方向。
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🔸 符合日常生活的動作
復健、訓練的成果要能應用在「實際的需求、日常生活上」,我們日常會用到的動作中,閉鎖鍊佔較高的比例,或者說「導致這次受傷、會產生疼痛或不適的時候」,很多是在閉鎖鍊動作發生的。例如是在跑步時,腳落地時會痛,復健最後的階段勢必會訓練「單腳蹲」,確保身體有足夠的能力完成這個動作。
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看營養標籤時,不難看到鈉(Sodium)的一欄。眾所周知,鈉與鹽掛鈎,因為食鹽就是人體內鈉的主要來源。食鹽是一種氯化鈉的化合物,當中由氯則佔60%,而鈉則佔40%。換言之,每克食鹽便含0.4克(即400毫克)的鈉。在日常生活中,我們接觸的大部分食物均含有鈉,以零食薯片為例,味道一般偏鹹,鈉含量高也是毋庸置疑,但殊不知日常當作早餐食物的方包,鈉含量竟比薯片還要高。
鹽分,可說是製造麵包的必需品。因為它可以抑壓酵母的活動,令麵包有足夠時間發酵,同時增加麵糰的彈性,提高進食的口感。是次我們搜羅了市面上七個品牌的方包作參考,包括美心、聖安娜、大班;日式麵包店A-1 Bakery、Panash、Yamazaki(山崎);及便利店超市買到的嘉頓麵包。
仔細看過其包裝所標示之鈉含量,第一位是山崎的特級方包,以每100克食用分量計算,鈉含量為580毫克,其次是同一個牌子的高鈣方包,鈉含量為560毫克。以最常見的25克包裝卡樂B辣味薯片(熱浪)為例,每100克薯片的鈉含量為529毫克,即每包約含132毫克。如果以山崎特級方包的每包重量190克除開每片計算,吃一片(約50克)的鈉含量約為275毫克,等同吃了兩包薯片。
鈉質在人體內的主要作用是平衡體液,同時幫助我們傳遞神經訊息及肌肉收縮的作用。當鈉質攝取過量,我們會出現水腫的情況,如果長期過量攝取,亦會提高血壓及患心血管疾病的風險。根據世界衞生組織建議,成人一天不可攝取超過2,000毫克的鈉,即5克,約一茶匙的食鹽;小童則是大約1500至1800毫克。如果以每天早餐吃兩片高鈉方包計算,不配搭任何餡料,已輕易佔去成人一天總攝取量的四分一。
最後,營養師亦提醒,即使方包含鈉量偏低,亦不等同於健康。因為很多時候,一些比較低鈉的麵包,糖分的添加會比較多,原因是糖分本身亦存在鈉質的功效去抑壓酵母,所以我們在留意鈉含量的時候,應同時留意糖分的攝取,盡量揀選低鈉低糖的產品。而且在吃麵包時,應同時留意其他餡料,會否不經意地超出攝取上限。
採訪:張靜雯
攝影:關永浩
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一陣刺痛襲來,又抽筋了,七手八腳安撫了你的腳之後卻睡意全散,真惱人!
「抽筋」看似稀鬆平常,但發生時卻好像要命一樣!其實腳抽筋大致可以分為三類,對症下藥才有效:
1.水分、電解質不足
大量流汗時,體內的水分與礦物質會被排出,使電解質失衡,導致肌肉不正常收縮,造成抽筋。
解方:運動時隨時補充水分或運動飲料。
2.肌肉疲勞
不常運動的人突然進行劇烈運動,容易使肌肉疲勞導致抽筋。
解方:運動後多按摩肌肉,確實放鬆。也可以用溫熱的水泡澡,促進血液循環。
3.肌肉量不足
肌肉量不足,體溫容易偏低,造成血液循環不良,如此一來便無法將礦物質等營養素送至身體各處。
解方:多鍛鍊下半身肌肉,除了預防腳抽筋,還能強化腰臀腿、對抗老化。
此外,多多補充富含礦物質的食物也非常有幫助:
含鉀:香蕉、芭樂、奇異果
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含鈣:豆腐、木耳、牛奶
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