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這次邀請到了 Ms. Selena
來跟大家聊聊他們從學生時期的到出社會後的租屋經驗，
以及他們是如何在年輕時期就能存到錢，並買下自己的第一棟房子？
0:00 開場 來賓介紹
0:56 Selena租屋經驗分享
2:57 當時租金和薪水的比例多少？
3:02 當初是和房東還是物業管理公司租房？
3:15 覺得直接和房東租房好，還是和物業管理公司租房好？
3:50 S先生租屋經驗分享
4:42 剛出社會如何投資理財？
5:30 要存到多少錢再開始投資比較好？
6:05 如何開始學習投資理財？
6:30 覺得買房好？還是租房好？
8:23 結尾
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🎬 看看我們的租屋改造影片
▪ 繽紛跳色波卡圓點屋：https://zuker.cc/dXHbM
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⬛ 70萬裝潢預算 改造60坪舊公寓變成現代輕奢工業風
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一般在外租房常常會遇到房東擺爛不處理事情的狀況，
但只要你是住在品牌公寓，就會專門有人來幫你處理問題。
那品牌公寓到底是什麼？
是裝潢公司嗎？還是二房東？
搞不懂沒關係，在ZUKER全新影片企劃「寓見帥房東」之中，
我們會帶你了解品牌公寓平常到底在做什麼──
從改造接案，到房務管理，
我們將帶你一一窺視品牌公寓的經營日常！
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#包租代管 #投資理財 #台北租屋 #租屋族 #小資族
投資理財入門ptt 在 Re: [心得] 理財入門- 看板CFP - 批踢踢實業坊 的必吃
剛好看到這篇文章
就來說一說為什麼要這些理財文的問題在哪
通常他們的問題就是因為除了指數投資外
並沒有太多真實的好的投資經驗與累積夠龐大的投資經驗
下面就一步一步來講
我為什麼會這樣說
※ 引述《lrm549 (洛恩 a.k.a sirius)》之銘言：
: 前篇保險入門文末，大致上講述了一點退休部分的規劃，
: 這篇主要講述資產配置的帳戶分配，以及如何投資
: 以下提供帳戶資金配置(包含投資帳戶)，這配置適用月薪計算，年薪計算。
: (薪資分母為20，年終分母10)
: --日常使用(薪資帳戶)-7/20
: 這包含日常所有的花費、房租等。 這是實際可隨時動用的資金。
: --結餘帳戶
: 日常帳戶每月結算後，移動到這個帳戶，亦是可以隨時動用。
: ======
: 以下帳戶需列入薪資收入後的支出，表示這些錢都是被花費掉的，進入另一個系統中。
: -緊急帳戶-5/20
: 預防特殊事情出現然後要用錢，平常是不會動用到的，在建立一年後，
: 最低水位應該是2~3個月的薪水或六個月必須生活費
: (防止自己被開除，且無法請領失業給付)。
: 包含非投資或非還本型保險之支出。
: 或10w=100k up
第一個說緊急帳戶要5/20
但最低水位是2-3個月的薪水
我們換算一下
假設以台灣薪資中位數4萬算，3個月就是12萬
12*4 = 48 這就是原始本金
也就是說一個人要存到48萬列作失業等緊急情況的資金
但我可以說這是錯誤的
為什麼?
因為假如你把這些錢丟入股市
12萬如果不幸下跌剛好這時候又沒錢
你只要賣出股市的錢去做緊急預備就好
因為縱使股市暴跌20%
你剛好這麼衰剛進場
按照這一個指數投資派的都喜歡說分批進場
既然分批進場了
不可能一次丟12萬
假設一次丟1萬
也還有11萬還沒丟
11萬的緊急預備金會不夠的話
你就把丟的那1萬賣掉虧20%拿回來也僅僅損失2000元
根本不痛不癢
緊急帳戶的存在真的有需要的人
是幾乎不能投資股市的
很多這種需要緊急帳戶的人都有重病或者是家人有重病
他們需要的是去學如何跟政府申請補助
失業根本不是什麼大事
你就賣股票過生活就好了
股市你去統計多數時間也都是在上漲的
這就是為什麼分批進場會賺錢的原因
而且正常情況都是撐到年終領完
會有一到兩個月的時間可以轉換工作
: --短線投資/機帳戶-2/20，年終-3/10
: 正式工作前最低啟動水位 10w，工作後 30w，若學生時期就有10w，
: 這部分就拿來練手用的。
: 很多積極投機的策略都會在這使用，
: 如放空、當沖、價差交易、抽股票
既然分批進場被動指數投資否定主動投資的功用
我看你下面文都推薦指數型ETF
那為什麼又配置放空、價差交易、當沖、抽股票的錢?
: 這部分在人生大事上可以動用，如結婚、買車、買房等。但最多動用到50%的資金，
: 防止帳戶在未來的再起不能，或遇到大波段起飛的時候卻苦無資金。
: 交易週期: 當日或3~6個月內。
: 相關文章參見:
: 拙作<<交易入門>>
: https://bit.ly/2X2aSkQ
: 後續討論:(交易本身的的停損和財務邊際)
: https://bit.ly/38RYFVp
: --退休帳戶-5/20，年終7/10
: 最低啟動資金 100w
: 顧名思義，這是給你退休用的，只進不出，
: 就算結婚買房買車都不應該動用這個帳戶。
: 當達到預定目標時就可以提出退休了。
: 使用的策略: buy and hold 或一般保險的支付。
: 交易週期: 6個月~1年以上。
: 孝親費-1/20
在我開始創業自己出來自立門戶前
我覺得這種理財作用根本不大
因為你如果開始算帳戶東帳戶西
除非你是醫生、公務員長期薪資已經被完全確定了
你有沒有發現綠角、什麼出股市書的很多都是軍公教
原因就是因為他們的收入是長期穩定
做到哪個階段賺多少錢
所以為什麼那麼多醫生跑去做醫美
因為這是他改變收入曲線的最好辦法
而一般上班族收入曲線其實可以非常大
隨便舉例就好了
以前我在資策會
就遇到在飲料店打工的月薪不到三萬
那時候去學了寫程式
第一個月薪水就是45K
過三年他月薪已經超過70K
找到一個好的產業進入遠比理財更重要
學開源和投資自己花的時間比在那邊算重要多了
那個飲料店打工的去資策會上課花了十萬改變了他的一生
: ===============
: 以上是帳戶的分類，可以按照自己的情況進行適當的調撥，
: 為儲蓄率含投資應30%以上最好50%，
: 不需要覺得這件事很難，因為這不是強制性，
: 可以從每年加薪的部分開始著手無痛拉高儲蓄率。
: 譬如規定調薪10%，就多存5%，且一切的儲蓄都在發薪日隔天後發生，
: 這樣就無痛了，因為根本還沒摸到錢就進儲蓄帳戶了。
: ============
: 接下來著重在車子、房子和退休帳戶的一些建議事項。
: 車子:
: 看過一篇文章，說美國百萬富豪最愛的車是本田，想想也合理，
: 便宜且美國的剛性也不錯。
: 不過文章關鍵是:他們貴為百萬富豪卻開一台3萬鎂的車，
: 雖然這有個人消費習慣的問題，
: 但也揭示了為有降低不必要的花費才能比較有機會存到更多錢。
: 在一個文章看到的公式是 新車價*10%就是每年花費，
: 有多少的錢做多少的事，車子基本為負資產，
: 與其關心2手價，不如關心安全本身以及實際的需求。
: ======================
買車這件事情不是你要不要
是有時候受限於地理環境
像我在台北工作時，捷運方便得要命
但在中南部工作，沒車真的不行
所以要評估房租+汽車折舊與開銷來看看工作的狀況
通常中南部就是因為住家裡不用房租開銷
: 房子:
: 我基本是租屋派的，把買房的月付金減掉租金，
: 剩餘的投入指數投資，是我覺得最好的方式，
: 在屆退時，拿出一定的錢選個喜歡的地段買下來，舒舒服服的過下半輩子。
: 這方式隨便掐指一算應該都能得到租屋派的好，有問題我們在細聊。
: 實際上我還是買了個房，因為剛性需求，哈哈哈
: 這裡操作還蠻簡單的，以下用整數金額來說明:
: https://imgur.dcard.tw/SRKws4q.png
: 能貸成數多高就多高，並且選擇40年，原因很簡單，
台灣40年的房貸沒幾家在做
永豐、星展、兆豐、合庫、高雄銀在做而已
而且因為他規定40+35=75
你最低年齡要低於35歲才有可能貸到
你35歲能買房的人要擔心的根本不是這個
我20多歲就買房了當時還只給我貸款20年
重點是40年的利率因為攤提低，普遍利率都很高
而且你前面說你是租房派
後面說你還是買了個房
這不是邏輯矛盾嗎?
所以到底要租還是要買?
房子在我看來是絕對要買的
因為他是台灣最好抗通膨的方式
現在進入到這個階段更是
央行已經不敢升息了
因為升息馬上一堆人的房貸每月收入要快速上升
當初2017-2018年不要忘記美國可是漲了2%的利率
台灣是多少
0%
0%
0%
很重要一碼都沒漲
房地產隨便漲一下因為帶槓桿5倍
房價漲10% 你的本金會擴張成50%
他可以控制住房價的上漲
避免讓你沒地方住
就算拿來投資收租也是一個很好的武器
因為他可以讓人有被動收入外
這筆錢可以拿來做收入所得再跟銀行借出更低利率的錢
持續滾大你的財富
這才是真正內行的投資客滾大財富的方式
而當中你完全不需要買賣房子
只需要買不需要賣
為什麼政府這次很怕囤房稅
因為太多這種房東
漲價轉嫁給租客是天經地義
政府沒有足夠的社會住宅就無法對抗
漲稅金就漲房租而且房東還會跟房客說這是因為政策
因為本來房東就也有成本
租屋市場現在對照全球的租金/收入比
台灣還算低的
只有約35%上下
美國都是50%上下的
顯見台灣租金還有上漲15%的空間
: 這很有可能是你這輩子唯一一次有機會融資高槓桿且超低利率超長還款年限的機會。
: 貸款絕對是繳滿40年不提前大額還款，原因:
: 1.因為房屋貸款的利息是可以抵稅的，且大額還款的報酬率就是利率本身，
: 若放入ETF可以得利差用以繳納利息本身也是可以的。
你去買1000萬的房子列舉扣除額應該也無法大於你的標準扣除額
現在標準扣除額有配偶可以扣到24萬
其餘列舉項目能加上房貸利息能大於這個數字的推算至少要約房貸快2000萬
: 2.年限拉長還有個重要因素，降低月付金，
: 是指原本(30年要付的月付金)-(40年要付的月付金)，差額做指數投資。
: 註:利息抵稅上限30萬
這操作是預設了指數投資必賺這件事情
那如果長期指數是虧損的
怎麼解決這段風險?
你如果1901年開始分批進場美國股市長達35年
到1936年涵蓋所有配息等等有的沒的收益
會得到虧損20%出場
被動指數投資者最愛說的過去不代表未來
過去15年指數投資年化報酬不等於未來15年
: 3.這世界是有通膨這件事情的，過去20年一碗陽春麵10~20塊搞定，
: 現在至少40塊跑不掉，所以房子貸款的這數字"實際價值"會逐漸越來越便宜。
: 陽春麵售價新聞:
: https://fnc.ebc.net.tw/fncnews/life/48297
: 還有一些槓桿操作的就不細說了，進一步就不入門也帶有風險了。
: 另外要注意的是，有多少錢做多少事，
: 如果40年的月付金等於平均月薪的1/3可能太高了，建議以30年期當做基準去推算，
: 畢竟低利時代誰知道何時結束?
: ======================
不是我要說......
房貸本身就是槓桿操作阿......
自備2成 貸款8成
這不就是槓桿操作?
: 退休帳戶:
: 入門唯一建議指數型ETF，大部分的策略型ETF不建議，
: 槓桿型ETF和反向ETF絕對不買，在尾段會進行說明。
: 給大家畫一個實際的大餅:
: https://imgur.dcard.tw/0tqlUxQ.png
: 參考工具網站:
: https://www.cnyes.com/Money/InvestCalculation.aspx?t=1
: 簡單說，每月定期定額1.4萬元，年化報酬8%的情況下，
: 指數型ETF在45年後將有7433.6萬元。
: 45年本金約:756萬
: 8%這差不多近15年台股年化報酬，有沒有很吸引人?
那也不對TQQQ就好了
你知道2014年經過還原第一天約5元買入
經過還原最高到多少嗎?
答案是112.23元
短短6年多爆漲20倍以上
你會說槓桿投資一定不能用嗎?
怎麼用和有沒有評估過風險而已
另外指數投資帶槓桿才是更好的選擇
因為他閃避了選股風險
: 文章參考:
: https://bit.ly/350h9Sy
: 那會有些人提到，指數創新高時投入定期定額會不會很蠢?
: https://imgur.dcard.tw/FIesQwG.png
: 來自股癌FB的討論，
: 標的為S&P500指數
: 綠色的線:不擇時，定期定額40年。
: 黃色的線:每次大跌20%+即投入所有存款
: 定期定額仍穩定贏過擇時。
: 文章參考:
: https://www.facebook.com/Gooaye/posts/1053943415029558
: ===============
精彩的來了
我最主要就是看到這段facebook最想問
你都沒想過一個問題嗎?
綠色線定期定額40年
和每次大跌20%投入所有存款?
那問一個很基本很基本超級基本的問題就是
黃色不就代表崩盤第一次他就丟入後面都沒有在做任何操作
這算是擇時嗎?
黃色沒有出場機制阿
你都不覺得這圖的邏輯那裡很奇怪嗎?
: 為什麼不推薦策略型ETF?
: 因為他們基本上為符合策略會進行換股，這中間的摩擦成本和管理費，會降低年化報酬。
: 文章參考:
: https://ctee.com.tw/wealth/tutor/334869.html
: 為什麼絕對不買槓桿型ETF和反向ETF?
: 反向ETF每天開門都會被定價和轉倉扣血，而槓桿型則是有機會下市。
槓桿ETF也有機會爆漲20倍阿
當然啦下市也是有我也不能說錯
但事情要挑好的壞的都看才對吧?
: 文章參考:
: https://news.cnyes.com/news/id/4542632
: https://www.storm.mg/article/3058788
: 以上，花了一天把過去的一些紀錄整理成一篇給大家參考，
: 希望有點幫助也就夠了。
: 至於如何在屆退時把投資變現，就參考4%經驗法則。
: 文章參考:
: https://rich01.com/four-percent-rule/
: 這篇P幣會不會只值一元?
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Every man for himself and God against them all.
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.36.140.151 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/CFP/M.1620154990.A.106.html
※ 編輯: femlro (114.36.140.151 臺灣), 05/05/2021 03:08:28
※ 編輯: femlro (114.36.140.151 臺灣), 05/05/2021 03:09:12
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