房屋研究者龍子維：
//根據本土研究社分析，香港土地發展已經出現一個「資本旋轉門」的現象，由於「基本工程儲備基金」的收入來自土地收益，然後有關基金的資源投放，又必然用於與土地相關的工程，於是形成一個由開發鄉郊、劃出土地、興建基建工程的循環系統，造成樓價租金不斷推高，促成「地產商進一步投資項目→政府地價收入上升→然後又發展更多基建」的現象。
這種透過賣地帶來收入，然後又以收入用於地產工程的政策，已經使得香港的城市發展完全側重於透過大型基建以提振經濟的惡性循環，「未來基金」描繪的圖像，究竟是政府念茲在茲的「量入為出」原則，還是為未來數年支出高達數千億元的大型基建埋單？
信報財經新聞
A22 | 時事評論 | By 龍子維 | 2015-03-09
香港未來 誰來共享
財政司司長曾俊華宣布設立「未來基金」，建議把現時的「土地基金」全數撥入「未來基金」的賬戶。這個「未來基金」究竟葫蘆裏賣什麼藥，留給港人是個怎樣的未來，誰可分享這個未來，相信大家都很想知道。
現時歸屬「外滙基金」投資、高達2197 億元的「土地基金」，是一個未有指定用途的獨立基金。其實，自1985年開始，香港已經有為基建而設的專用基金，名為「基本工程儲備基金」，每年約有兩成賣地收入撥為有關基金的「非經常性開支」。
根據本土研究社分析，香港土地發展已經出現一個「資本旋轉門」的現象，由於「基本工程儲備基金」的收入來自土地收益，然後有關基金的資源投放，又必然用於與土地相關的工程，於是形成一個由開發鄉郊、劃出土地、興建基建工程的循環系統，造成樓價租金不斷推高，促成「地產商進一步投資項目→政府地價收入上升→然後又發展更多基建」的現象。
這種透過賣地帶來收入，然後又以收入用於地產工程的政策，已經使得香港的城市發展完全側重於透過大型基建以提振經濟的惡性循環，「未來基金」描繪的圖像，究竟是政府念茲在茲的「量入為出」原則，還是為未來數年支出高達數千億元的大型基建埋單？
資本旋轉門現象
問題不是我們不該為未來打算，而是我們想有一個怎樣的未來：是年年基建大白象而提高GDP增長的虛假繁榮，還是按照可持續發展的藍圖，促進多元社區經濟，不再逼人做樓奴？
或者我們應該先破除迷思，認為增長本身必然是好的，但卻很少提及，一個城市的增長其實必然會有極限，能夠在達到極限之前，仍能維持動態均衡的城市，才算是一個可持續的發展吧。
回到1968 年，其時環保還是一個陌生的詞彙，當時一班優秀的經濟學家、政治家和科學家組成第一個提出全球問題的智囊團，名為「羅馬俱樂部」；1972 年，以麻省理工學院史隆管理學院教授丹尼斯．米道斯（Dennis Meadows）主導的研究，發表一份名為《成長的極限》的研究報告，利用系統動態理論和電腦模型，分析世界人口成長和物質經濟成長的因果關係，其目的就是要研究以城市發展為主體的地球，成長的極限何在？我們面對的發展模型與終局又是什麼？
有關模型的基本結構，是透過掌握人口、工業資本、長期污染和耕地面積的動態，研究出生與死亡、投資與折舊、污染的產生與被吸收、土地受侵蝕、土地開發為城鎮及工業用地之間互動而產生的結果。
書中總共提出十一個有關地球發展極限的設想狀況，基於篇幅所限，筆者無法在此逐一細列，但有關設想狀況總離不開四種的基本發展模式：一、持續成長；二、以S形趨向平衡；三、超過限度並出現擺盪；四、超過限度並開始崩毀。
書中提出多個非常重要的觀察：一、即使地球擁有的非再生資源為現時的一倍，如果我們仍然以現時（記住當時是1972年）的生活模式發展，糧食短缺仍然會因為污染而在二十一世紀中期出現，導致人口銳減至二十世紀中的水平；二、更先進的污染防治與提高糧食產量科技，以及盡量防止土地遭侵蝕的措施，也只會稍為延遲二十一世紀末的崩毀現象。
現時香港開發土地的成本，已經逐漸呈指數增長，基建項目一個比一個貴，效益卻未能同步增長，理由是有關土地資本旋轉門的發展模式，已經到達發展的樽頸，根本是不可持續的。在全球開始面臨糧食危機的背景下，香港的農地政策仍然停留於規劃農業園的水平，根本就是地產為主導城市發展的附庸，完全忽略單一產業開發與市鎮發展所帶來的界外社會成本，又未有措施懲罰空置和囤積土地等行為。
城市發展極限
糧食危機侵襲、農地消失殆盡、人人背負數十年的樓債、到處都是效益奇低的大白象基建工程、全城盡是空置房炒賣和囤積居奇的痕跡，這難道就是「未來基金」為港人預設的未來嗎？
《成長的極限》預示的十一個可能模型，由最樂觀到最悲觀都有；書中認為人類將會面對的模型，是一個半崩壞的結局，人類的生活水平將會於二十一世紀末大幅下降至二十世紀中的水平。
這個結局，當時被認為是異想天開，危言聳聽；以當時七十年代的經濟增長，城市發展蒸蒸日上，又怎會發生崩壞的情況？怎料七十年代末的經濟危機、九十年代初的臭氧層破洞危機，以至現在幾乎是常識的全球暖化危機，都不斷地證明，當年《成長的極限》一眾作者和專家所預示的大方向是正確的，而且危機正日漸迫近。
全球格局如此，香港又怎能獨善其身？財爺的「未來基金」構想，只狹隘地把可持續性局限於財政平衡之上，更把「土地基金」作為財政能夠收支平衡的重要收入來源，如此側重地產與土地的發展，香港又有何未來可言？當全球都在致力研發可再生能源，改變城市規劃不斷發展增長的窠臼，檢視城市的極限與承載力之際，我城仍然以粗放式的基建拉動經濟增長，這樣的未來，恐怕要這一代年輕人及下一代付上沉重代價。
影子長策會成員
【延伸閱讀】《成長的極限：三十周年最新增訂版》，唐妮菈．米道、斯喬詹．蘭德斯、丹尼斯．米道斯合著。臉譜出版社。
龍子維
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