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富宇天匯mobile01 在 Re: [閒聊]桃園A7真的發展得起來嗎? - 看板home-sale 的必吃
說到A7分享幾個值得參考的連結
https://www.youtube.com/watch?v=sqDW_5TwQe8
https://www.mobile01.com/topicdetail.php?f=456&t=6150030
01 locustani大大的建案分析文
https://www.mobile01.com/topicdetail.php?f=456&t=6108727
同樣是 locustani大大的區域分析文
首先google街景看到的我想應該有快一年沒更新了,
街景上面還是一片荒蕪沒錯, 除了合宜宅區域看不到什麼建案
但實際上已經有多達40個以上建案正在開發, 這還不包含正在規劃的
如果沒空到現場看也可以先看看空拍了解一下
釐清幾個大家在意的點
1.機場捷運不好搭
我個人去A7看建案都是搭捷運, 實測多次, 平日假日都有去過
北捷淡水線轉機捷A1->A7, 從淡水線出車廂開始算, 走到機場捷運普通車月台約7分,
正常台北人走速, 浮動的話大概走得快一點5分走得慢一點10分
A1->A7 行車約24分, 也就是我淡水線的車廂出來到A7約30分不含等車(等車後面談)
板南線我沒算時間但應該差距不大
北捷三重站轉機捷A2三重站
如果住在離三重比較近的區域則可以選擇在北捷三重轉乘
北捷三重站->機捷三重站A2, 大概2-3分很近
機捷A2->A7 約22分
近期因為環狀線也通車了, 可以在A3新北產業園區站轉乘環狀線
缺點是人流較大的板橋站需要站外轉乘, 也是大概要走近10分鐘
優點是至少要到板橋區域不需再到台北車站轉乘, 整體時間還是省了不少
2.機場捷運班次少
比較被詬病的就是班次少, 確實沒算好時間運氣差最多要等上將近15分
以平均值來算每次去搭都不計算時間的話, 期望值是每次去約需等待7分
算上轉乘跟行車時間約38分
3.機場捷運票價貴
如果要以機捷當作主要通勤方式, 可以購買120天定期票5040
每個月1260, 只是還需要加上到台北端的通勤費用
雖有承諾未來會降價但都還是未知數, 票價對比北捷確實不親民
4.A7機能差
如果只論A7站出來的周圍, 那是真的很差, 直到今日也只有少數合宜宅區域的商店
但重劃區機能可依靠舊市區,
距離僅1站的長庚醫院站與2站的林口站機能非常充足
百貨購物影城市場醫療一應俱全, 都是10分鐘內就可以到的距離,
下山到新莊costco基本上也是開車十幾分的事情
5.工廠廢氣
確實部分區域因為鄰近工業區有不少住戶反應過相關問題
這部分也不是沒有解決辦法, 可以選離工業區較遠的建案且避開下風處
或是室內安裝全熱交換等用空氣清淨的方式
未來人多了投訴多會不會改善又是另一回事
只看當下其實也不是沒辦法解決
6.公墓
對一部分的人來說是超大型嫌惡設施沒錯, 也勸退了很多投資客跟年長者
但相對的因為有公墓的抗性讓這個區域房價一直維持在相對低價
且年輕人首購族多數對於公墓的抗性是較低的
如果不可避免會有嫌惡設施, 公墓對我來說是相對容易接受的
未來會不會移走不曉得, 畢竟困難重重,
但市府確實是有都市計畫要打通道路以及整理成園區的
以現況來說可以當作買下去就要長久與公墓為鄰
但真的移走的那一天怕是這裡就不是首購能負擔的房價了
7.冬天溼冷
林口台地都是冬天溼冷的氣候, 同樣的溼冷對於年長者是較大抗性
但現在的氣候型態, 每年冷的天數相當短,
以台灣悶熱的氣候, 相信對不少人來說冷反而是利大於弊就是了
濕的部分可以選陽光充足且雙面以上開窗的戶型, 加上除濕機可緩解
以我個人經驗, 要比潮濕宜蘭基隆淡水都更加潮濕, 林口台地相對是可以接受的
8.重大建設少
除了郵政物流園區跟水資源中心以外幾乎沒有重大建設了,
甚至公園綠地少得可憐, 只有產專區規劃較多公園,
好幾個建案都緊鄰而建, 等都蓋好會有擁擠的感覺
9.交流道及道路壅塞
塞車已經是日常了, 在沒有顯見改善計畫以前, 未來只會更塞
缺點說完, 說說優點
1.價格
捷運區域最便宜沒有之一,
這句話在未來可能不符合, 正在發展的A10山鼻站也已經有建案,
但能挑得太少先不討論, 以目前可以挑選的重劃區來說, A7是最便宜的捷運區域,
捷運10分內有大量二字頭的建案可挑選, 近期也有新推的500公尺內開價25萬的建案,
漲價雖然有但都是合理漲幅, 因為早期賣的都是低樓層面向差的戶型當然會比較便宜,
但即使是相對高點的現在, A7依然有很多二字頭建案可挑
2.捷運
已經通車不是畫大餅的捷運, 你現在住進去就已經有捷運可以搭了,
一堆重劃區只是未來會有捷運的規劃就炒作沒完
A7的捷運已經是現在式
3.重劃區
路大條規劃整齊沒有老舊市容,
可以說整個北台灣的重劃區要規劃得像A7一樣完整的不多,
會看上這個區域除了價格以外就是因為周遭都是新規劃新建案
4.工作機會
鄰近現有華亞園區加上新規劃的A7產專區, 以及郵政物流園區, 工作機會只多不減
我個人認為所有剛需中最重要的就是工作機會, 也是支撐一個區域發展的重要因素
未來會有的華亞科二期, 以及到林口工業區都不遠
5.自住客多
周圍真的有滿多台北同事也買這個區域, 加上這個區域的確也都是主打低價搶首購族,
一個區域入住率高自然機能就會提升
總結一下
A7到雙北通勤不能說很方便但也沒有印象中那麼差
交通上已經連結了台北車站及新北板橋車站兩個交通樞紐
機能以周圍區域來說仍未發展好但鄰近的A8/A9可以提供完善的生活機能
公墓及工廠多都是事實, 但相對的就是房價低
以上大多只針對現況提出我個人的看法, 因為現在買房就是考慮當下條件
就不談論過多大餅跟夢想了
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.216.152.36 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1604382836.A.72F.html
因為交屋量大加上合宜釋屋, 最多是長線投資客會有但量體不大, 短線難以炒作
自住需求雖然也會在意未來發展跟漲幅, 但短期內的價格波動較不影響購買意願
但必須要讓購屋者清楚會在意的話要仔細挑選建案位置
那整個北台灣有多少重劃區能發展起來, 到那時候也不是A7的問題而是整個環境的問題
※ 編輯: NodeWay (61.216.152.36 臺灣), 11/03/2020 15:12:54
A9之於A7其實有很好的拉抬效果, 若A7發展起來對A9也是增加就業機會跟加分
A7現在的定位也不可能拿已經發展到位機能成熟的A9比較, 甚至日後兩個也不會拿來比
A7的優勢在於價格, 在有捷運的前提下臨近A8, A9
個人認為要保值就是買在相對低價的時機跟地點, 缺一就談不上保值
青埔明顯是已經過了低點很久, 未來會如何不得而知
A7目前價位仍在二字頭, 我認為也很難更低了, 但買在A7三字頭的建案就要多考慮
但對比其他北部重劃區, 好像又還好, 畢竟每個建商一定都是最大利益考量
容積率一定是用好用滿, 土地收購也是各憑本事, 要整合出完整的建地本就不容易
所以就會看到一些破碎的區塊跟擁擠的建案
A7有多個建案都可以蓋到五六百戶甚至千戶, 代表土地整合出足夠大的基地
這在其他重劃區其實不多見
A7被攻擊的點不外乎空氣/公墓/機能
每個人挑選自己居住的環境, 誰不想要面面俱到, 但預算有限
空氣品質只能說整個北部到西部都很差, A7及林口台地沒有特別差, 我相信監測數據
公墓個人不在意, 反而因為他的存在壓低房價是好事
機能不好, 對於通勤上班族來說每天都會到都市區, 我個人也不在意
總結還是預算有限, 挑一個自己能負擔又能接受的房子買
你看到的公墓跟我們看到的是一樣的嗎
因為周遭沒有親友有敏感體質所以比較不能體會公墓有什麼特別的
但我的立場覺得有個公墓在這挺好的, 不然就要去更偏遠的地方找房子了
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