210106蘋果 鄰居接連慘賠千萬 天母這戶豪宅轉手2次都賺
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近期實價登錄揭露,天母知名豪宅「國泰天母」在去年11月12樓交易,成交總價2億1588萬,單價每坪125.4萬,賣方轉手小賺388萬,特別的是該戶轉手兩次,上一手屋主轉售也小賺236萬,為該社區首見轉手兩次都增值。專家分析,豪宅的成交價受到面向、樓層高低、市場氛圍、賣方財務拉大議價空間,尤其區域缺乏利多話題、建設支撐,價格的升跌幅度也較大。此外,即便帳面數字小賺幾百萬,但加上富人的千萬元裝潢成本,可能實際還是賠售。
(林佩萱/連線報導)......↓
大家房屋企劃研究室專案副理郎美囡表示,「國泰天母」最高成交單價138.8萬,本次揭露之12樓戶面中山北路,高樓層、景觀佳,連續兩次轉手都增值,不過增值幅度不高,成交單價尚在行情內,但比較該社區過往7樓、17樓的賠售,能有這樣的價格表現實屬不易。
「國泰天母」在實價上資料共有9戶、10筆轉售資料,其中只有4筆轉售獲利,獲利金額都不到700萬;另外6筆賠售,而且有4筆賠售金額超過千萬,其中17樓在去年9月轉手,賠售高達3188萬,足以在台北市買一戶二房的住宅了。7樓去年以1.45億元轉手,屋主也賠了2476萬;另外,先前12樓轉手賠售1360萬,3樓則賠了1400萬元。
郎美囡分析,豪宅因為單價、總價高,且多年來都是政府房市管制的重點目標,故成交價格除了受到面向、樓層高低的影響外,也容易因市場氛圍、賣方財務規劃而拉大議價空間,尤其區域缺乏利多話題、建設支撐,價格的升跌幅度也較大。
住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨指出,2020年雖然資金豐沛,但豪宅買方普遍不追高,市場不見刷新紀錄成交價,另一方面,政府打炒房限縮公司企業購屋貸款條件,多少影響高端買方的資產配置,因此豪宅市場雖逐步走向穩健,但價量大幅拉抬仍有難度。
美商ERA不動產資深經理陳泰源表示,去年帶看「國泰天母」,雖然帳面數字上屋主小賺幾百萬,不過據了解,豪宅的裝潢費用就高達千萬元,因此其實還是賠售。
陳泰源分析,以台北知名豪宅區來說,天母、大直往往會被拿來相提並論,「在大直豪宅還沒炒起來之前,大家都以天母為主,兩地的生活環境也相似」,不過大直距離市區較近,前往松山機場也近,加上還有劍南路捷運站、大直捷運站,交通更加便利,使得嚮往天母的人逐漸轉往大直購屋,因此豪宅兩樣情,這也是去年大直知名豪宅「西華富邦」成交量多的原因,相較之下天母豪宅的成交量少,甚至出現賠售,即便帳面數字有小賺幾百萬,但若加上富人的千萬元裝潢成本,實際還是賠售。
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同時也有1部Youtube影片,追蹤數超過1,590的網紅陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師,也在其Youtube影片中提到,150318陳泰源參加 蘋果掀房事 第二集錄影 影片網址→https://youtu.be/gg1O0tguVBg 感謝主持人 楊茲珺、陳宥里以及蘋果給我這個機會,也很榮幸與 鄭育容 一起參與錄影,分別從不同的角度來分析房市,聽觀眾朋友給的建議是,一連串的資訊,可能會一時吸收不了,如果可以加一點...
天母北路實價登錄 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的精選貼文
150318陳泰源參加 蘋果掀房事 第二集錄影
影片網址→https://youtu.be/gg1O0tguVBg
感謝主持人 楊茲珺、陳宥里以及蘋果給我這個機會,也很榮幸與 鄭育容 一起參與錄影,分別從不同的角度來分析房市,聽觀眾朋友給的建議是,一連串的資訊,可能會一時吸收不了,如果可以加一點生動的比喻之類的,比較易懂~或者幽默一點。
嗯,我會改進的,......↓
問:泰源買賣房屋經驗這麼多,有沒有遇過客戶本來不想買,後來卻想買了?
答:我曾經遇到過一個客戶,多年來一直想買房,後來覺得房價一直漲就越想買,但是又看著一直漲,然後政府也開始陸續打房,就又開始擔心房價是否下跌,會買在高點被套住?於是中間一度想說用租的。
後來看著看著,覺得房價還是沒有下跌,覺得在租&買之間好猶豫掙扎,剛好因為很相信神明/土地公,乾脆請神明幫忙決定,用博杯的方式,因為博到聖杯,於是決定還是用買的。
問:分享高鐵特區那個地方機能比較便利,或從舒適性、學區、保值性、行情來分享。
答:資料來源─竹北高鐵直營店;電話─03-5505878;地址─新竹縣竹北市文興路一段68號
【一、概述】新竹縣政府有分1~3期,而高鐵特區(俗稱第四期),高鐵特區是地方跟中央聯合開發規劃的,算是類台北信義計畫區、類新北新板特區,而這裡的房子八九成都是新房子,屋齡10年應該就算是最老的。
新竹是全台灣唯一人口正成長的縣市:3年前,入籍戶口才9萬人,今年入戶籍的已經突破15萬人,三年成長超過五成,再加上流動人口大約25萬人,這是一個非驚人的數字。
【二、綠覆蓋率高】竹北以前叫「六家」,早期很多農地,光是這個特區現有的就有21座公園。其中,高鐵的正前方,就有一個萬坪公園,名稱叫「中央公園」,步行約5分鐘。
【三-商圈題材】商辦大樓:「聯發科&高鐵局」標售了一筆土地,決定蓋「下面是商場、上面是住宅」的住商混合商辦大樓。
複合式超大型購物商場:距離高鐵新竹站,步行不到1分鐘,僅隔一條20米的馬路就到,暐順營造&交通部合作,目前正在興建中。
【四、4大園區】創造就業機會,有人口紅利,產生對於購買房地產的剛性需求,才讓竹北的房市一直穩定成長的趨勢。
1.湖口工業園區,位於高鐵的北邊,車程走中山高,大約10~15分鐘。2.新竹科學園區,位於高鐵的南邊,車程約20分鐘。3.台元科技園區,就在竹北市,車程10分鐘內。4.生醫園區,就在高鐵的後方,車程大約2~3分鐘,主要針對生物科技進行研發,包含台大醫院也有進駐。
【四、房價資訊】店面:50萬上下公寓:13~14萬套房:20~23萬屋齡10~20年:13~18萬屋齡10年內:23~28萬
問:談談重陽重劃區的環境或優勢,是否可能回檔?回檔的幅度?大概多少能搶進?
答:資料來源─台灣房屋-三重集賢特許加盟店-李店長電話─02-28579888;店址─新北市三重區集賢路85號
【一-概述】1.三重重陽重劃區,屋齡平均8年以內,沒有舊房子。
2.因為地理位置靠近台北市北區士林天母一帶,重陽橋過了就到,所以比較多台北市的移居人口。
【二-生活機能】公園:清水公園,也是萬坪公園,政府花了一億多元修整,非常漂亮。
購物:家樂福,就在三重區五華街上。
交通:距離捷運蘆洲線「徐匯中學」站、「三和國中」站,走路10分鐘內到。另外,從重陽橋,直接走中山高;或者是環河北路三段直達新北環快,都很方便。
【三-房價資訊】1.除了97年金融風暴跌過一次,到現在都沒什麼跌,五年前算起,起漲點落在30萬/坪左右,現在平均40~50之間,河景第一排高樓層60萬以上。
2.大樓3~4房型為主,套房產品極少,沒有透天,沒有公寓。
3.總價約落在1800萬上下是主流,以三重區來講算是高總價的地方,不僅屋齡新,住戶平均素質也高、也因為高總價的關係,投資客比例比較少,自住置產型的族群居多,也因為重劃區發展約8年了,所以入住率近9成,空屋率不高。
4.現在政府打房,房價確實處於凍漲的狀態,從實價登錄看得出來目前比較沒有創新高的單價出現,大約都落在行情價的正負5%震盪,如果是自住,建議這時可以進場好好看屋,畢竟物件釋出也比較多,然後大膽出價。
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