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#生活好物聚集地 #台北大同區
地衣荒物 Earthing Way位於民樂街，如同大稻埕所有修長古老的街屋，店面後方銜接一方天井。
#年輕的店開在百年老屋裡，感覺毫無違和，身為 #新舊並陳的選品店，這裡有充滿歲月紋理的老件，也有與現代生活貼合的設計新品。
有時 #更像一間藝廊，舉辦各種藝術展覽與文化活動，那片透光的天井經常成為延伸舞台......→
作者：包子逸 #微笑台灣季刊
📍《2020微笑季刊》 https://bit.ly/2EwhG4s
#跟著日劇遊東京 #東京日法學院 #坂倉準三
看了日劇《名建築で昼食を》，實在太喜歡，
喜歡劇中對於 #少女建築 的定義，
「少女心並非女性專屬，而是能浪漫地洞察世間萬物，因此無論男女都能擁有少女心。而這些能激發出人們少女心的建築，就叫少女建築（#乙女建築）。」
漫遊神樂坂，尋找少女建築，還有讓人傷腦筋的美食🥘https://bit.ly/2Qnuw7z
第一集登場的，便是位於 #飯田橋站 ，
沿著斜坡而建的 #東京日法學院，
從神樂坂的小巷可連接前來。
白色建築外牆在六、七十年歷史沖洗下，
外觀雖有些老舊，
但造型特殊的藍色磨菇柱撐起整棟建築物，
很難不讓人注意。
走進學院又是另一道風景。
最醒目建築即是二重螺旋塔。
這是由日本近代建築師 #坂倉準三 所設計，
由於坂倉曾遠赴法國求學、師承建築大師柯比意，
作品中將現代主義與日本傳統做一結合，
白色的螺旋塔採用雙梯式迴旋而上，
（我前來時另一側因未開放，可參考最後一張擷自學校官網）
上方的三角形的天井更為建築添色。
而劇中也諸多著墨在這作品中，喜歡建築的人別錯過。
另一提，雖不懂法文，但第一次前來時，
我剛從法國回來，來到校園內的法文書店，
以墨綠牆面將紅門、紅櫥窗襯托得復古而有味道，
十足法國味。
#名建築で昼食を #東京日法學院
#好期待下集自由學園明日館的登場
家裡的三位新朋友 🌿 波士頓腎蕨、常春藤、虎尾蘭
https://immian.com/indoor-plant/
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為了迎接寶寶，最近從我們住了快三年的溫馨小窩搬到比較大的空間，在雜物們大致整理好之後，就是開始添購居家小物的時間啦！
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前一間小窩因為窗戶對著天井，日照不足因此不太適合種植物，現在新搬進來的家有著大大的陽台、落地窗，每個房間也都有會直接日曬的窗戶，終於可以燃燒久違的綠手指魂了！
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這次選的虎尾蘭、常春藤、波士頓腎蕨都是可以適應室內栽培環境的植物（大多是耐陰性的觀葉植物），依照店家瓔珞莊園的定義就是適合種在不用開燈就可以看報紙的環境下，例如窗台邊、陽台上。
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如果種在室內的話，天氣好的時候可以帶植物到陽台上曬曬太陽，不過也不適合太強的陽光直射就是了，植物也是可能會曬傷的。
Keyura Garden 瓔珞莊園手作花坊 Pinkoi
足が多いだけでは蜘蛛と断定できないが、天井に張り付いたのならそれは蜘蛛だ。（己の定義
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【足本PRO版】錄影日期2019年6月24日(星期一)下午1時
《博收購系列 (1 of 4) - 收購舖/樓重建，條數點計?》- 收購計算基本知識。
個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號，大家姐海天堂龜苓膏舖，實用538呎，租$28000，61年樓齡，叫價3500萬
買舖 要買得 PRO，就要自己識計數， 尤其是係博重建嘅舖或者樓。買舖博收購就好似去婚姻介所識女仔咁，個個女仔個agent 都話好生養，等收購，但係唔係真係個個都咁生得， 抑或好似舖咁， 等到幾十歲都冇人吼， 搞到日久失修， 一嚟就好似迫婚咁強拍收場呢?
香港超過50年樓齡嘅樓有超過6000幢，唔拆的話，平均每年再多600幢。我後面係其中一個。呢間土瓜灣馬頭圍道101號嘅海天堂大家姐涼茶舖， 樓齡61年，個個agent 都吹水話可以博收購。前排放盤3500萬，減下減下，依家話收實2650萬，連釐印及手續費，成本要2915萬。我都唸過去馬，博一博，出價到2400萬， 但最後我哋都懸崖勒馬，唔加多250萬，點解?
簡單答案就係 Senario 1 單一number 重建唔值錢、Senario 2 兩個number 都唔值錢、Senario 3 四個 number 重建博到都只係袋3230萬。
我都係個測量師，今次我就一連四集，同你解釋下 (1) 舖同樓收購基本知識，同第2、3、4收購個案 senario 1, 2, 3條數點計。
希望那明白，我無心得罪任何人，百貨百客， 但我真係好想攞個真實例子同大家講下點分析收購盤。
我哋嚟緊8月份會推出我哋籌備咗大半年嘅「旗艦」嘅《盛滙商舖增值基金》， 專買有潛質嘅街舖增值，包括埋我哋呢幾個月為呢個基金買入咗嘅7間街舖。This is it, 無其他基金啦。投資金額三百萬港幣起，投資800萬及2500萬以上有 discount， 第一輪集資8000萬港幣，額滿即止，先到先得，有興趣可以聯絡我或同事們。 當中四分一嘅資金，我哋會投資喺有重建潛力嘅舖，博收購。
我後呢間馬頭圍道101號大家姐嘅舖，舖內實用面積538呎，連入則天井151呎，租金28000。單一呢間舖，地盤面積為895呎，係一幢七層高的商住樓，1958年落成，間舖就佔不可分割業權份數嘅7分之1，地區就規劃為住宅(甲類)嘅地盤， 高度限制100米， 地積比率住宅為7.5倍， 加埋商業元素就最多可以起到9倍，記住同其他大部份樓一樣，只可以最底三層做商業用途。
呢個地盤， 單獨咁睇就係單面向街，即係 Class A Site。街(Street)嘅定義，就係起碼要有4.5米闊。 唔夠嘅話，就只係一條巷仔 (Service Lane)，但都起碼要有三米闊。如果係Class A Site, 做住宅嘅覆蓋率(Site coverage ratio) 就多67%，越高，覆蓋率就慢慢減至33%。 地積比率 (Plot ratio) 就按建築物高度，由最低嘅3.3倍，起得越高，就升至最高嘅8倍。
如果係非住宅 (non domestic)，覆蓋率(Site coverage ratio) 頭15米去到100%，越高，覆蓋率就慢慢減至60%。 地積比率 (Plot ratio) 就ABC site 都無分別，按建築物高度，由最低嘅5倍，起得越高，就升至最高嘅15倍。
一般嚟講，如果乜都得，就盡量起非住宅，即係 office/酒店咁，因為同一地盤，免補地價，樓面可以起多一半。但因為呢個 site 係規劃咗為 Residential A 住宅(甲類)， 只可以頭三層係商業，其他都一般係住宅。
要同呢間舖從收購角度做估值，就先要明白收購都係三個原因。
市建局來收購， 佢就按間舖市值嘅110%(如果出租)或者135%(如果自用)來俾錢業主收購。 何是市值， 唔係睇同區七年樓齡喎， 因為樓越舊越唔值錢，但係舖越舊反而越值錢。 而佢係搵兩個測量師做估值，以價高者為準。 當然業主通常都會搵個「醒目」測量師，估值更加高，同佢拗啦。
好似我榮光街呢道，全部畀市建局收緊。(2) 第二個原因，就係私人發展商來收購。收幾錢? 真係唔識答你! 有時可以「市價」，有時可以「天價」，仲唔想賣? 分分鐘變成「賤價」，有時佢可以玩死你。 半夜打嚟唔出聲， 走廊電線被切斷， 樓梯通道被淋糞便，甚至發生小火災等。 呢啲我諗大家報紙都見過， 我唔知堅定流， 總之傳媒就見唔少啦。
(3) 最後一個原因，就係強拍。 買得舖博收購，硬係要作最壞打算。 萬一發展商收收收收曬上面啲樓， 收足八成，申請間舖去強拍，咁你可以袋到幾錢呢? 強拍條數又點計呢?
咁你就先要知道乜嘢叫做 EUV (Existing Use Value 現用價值) , GDV (Gross Development Value 總發展價值) 同埋 RDV (Redevelopment Value 重建價值) 。
以我後面呢個馬頭圍道101號舖為例 (1) Existing Use Value 現用價值就係按呢個建築物現有用途作估值，即係個地舖，連閣樓，加12345樓嘅大廈。以呢個物業在空置交吉的情況下作根據，同埋並無顧及呢道嘅重新發展潛力。 依家啲單位喺市場道成交緊幾錢，就係幾錢，用comparison method 市場比較法。 大廈有乜嘢重建潛力都唔關EUV事。
市場嘅話，地舖就賣緊每呎$45,000，即係值$24,840,000，樓上就賣緊每呎$10,000，6個單位加起來就值3650萬，全幢大廈就值$61,340,000 嘅 Existing Use Value.
(2) Gross Development Value 總發展價值 就係睇個物業重建後，總售價係幾多。 例如重建後係合共提供5000呎樓面，每呎賣$20,000，咁總發展價值就係1億元
(3) Redevelopment Value 重建價值就係以上嘅 Gross Development Value 減去拆樓，發展成本及發展商預期利潤(一般為樓價嘅15%), 剩餘嘅就係塊地值幾錢。 你要記住喎，發展商嚟收購你間舖，佢目的唔係要你間舖，係要塊地。 要先拆咗間舖，先有塊地。佢願意畀你嘅錢，就係塊地嘅錢。
要計RDV的話, 再睇睇後面呢間舖。有三種方法發展個地舖(Senario 1) 單一number 重建, (Senario 2) 連埋則邊相連舖重建，兩個 number, (Senario 3) 連埋再過的兩間舖，4個number一齊發展，但條數點計呢? 先去片:
租鋪睇今日，買鋪睇前景，重建就係前景之一。 般若波羅蜜都要知去邊道。咁Senario 1 單一number 重建地盤條數點計? 第二集同你講。
Summary:
《博收購系列 (1 of 4) - 收購舖/樓重建，條數點計?》- 收購計算基本知識
個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號，大家姐海天堂龜苓膏舖，叫價3500萬
三大原因收購:
(1) 市區重建局
110%(出租)或135%(自用)
兩位測量師估值，以較高者為準
(2) 私人發展商
市價、天價、賤價
(3) 強制拍賣
EUV (Existing Use Value 現用價值)
GDV (Gross Development Value 總發展價值)
RDV (Redevelopment Value 重建價值)
盛滙投資商舖基金/買舖/租舖/放舖熱線: 2830 1111 或 whatsapp +852 90361143
盛滙商舖基金 Bridgeway 網頁 www.bwfund.com
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