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哈囉 我是Selena
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包租 代 管 缺點 ptt 在 [心得] 社會住宅包租代管資訊釐清- 看板home-sale - 批踢踢實業坊 的必吃
我是台中業者、看到前篇討論串很多房東討論得很熱烈，分享一下目前業界得到的資訊、如
果有錯誤請不吝嗇指正～
1.政府興建之社會住宅 與 社會住宅包租代管（簡稱民間社
宅） 兩者不同，前者需在一定時間抽籤、後者是政府授權指定業者邀請民間房東釋出空房
成為社宅、不用抽籤也沒有每年限哪時候申請、主要在扶植代管業者＋推廣租賃專法降低租
屋糾紛、衝社宅戶數。
2.民間社宅分為市府版與公會版，前者為縣市政府指定的業者經營、每年招標有每年業績量
壓力對業者較嚴苛、所以市府版業者較少;
公會版為縣市租賃同業公會授權業者經營、門檻較低無每年業績壓力經營業者較多。 兩者
能申請的補助都ㄧ樣、只差在送件時需要提供的資料稍有不同， 對房東端沒什麼差別、對
有補助的房客端影響較大、一個是業者代墊補助房客每月繳差額、一個是房客先繳全額租金
幾週後再撥款補助。
3.社宅房客有分為一般戶、一類弱勢戶、二類弱勢戶三種， 一般戶只要承租人跟同戶口直
系平均報稅月所得低於5萬4＋沒超過動產不動產限制就符合、一般畢業新鮮人出社會工作都
很容易符合、房東最愛租這種。
一類二類弱勢戶的確相較高風險、但也不是絕對，我也有一二類房客繳租很爽快都不用追的
，所以真的都要看個案。
社宅約有很有錢的房客、民間一般約也會有欠租的房客，所以不是社宅房客就一定是弱勢，
反而因為社宅要求房客提供財產所得清單、有些收入不正當的聽到要提供財稅就嚇死不看房
了，
相對過濾掉一些高風險族群。
4.社宅業者充其量只是政府授權、委託執行業務的代表、不是公務員， 所以不可以要求房
東交出屋子作社宅，
如果是一個房東投訴可能是個案、但如果眾多房東投訴這樣的狀況我認為就是業者的問題、
為何公司內部允許這種文化、這樣的開發方式？
實務上開發我們不會要求房東不能上架招租、都會跟房東說可以同時招租，
如果房東方自己找到合適租客可以pass給我詢問有無符合社宅資格，
符合就簽社宅約、不符合就回歸一般租約我們不介入;
如果是由代管業者找到房客都會先跟房東確認細節告知身份後再收定金、不會硬塞房客。
5.民間社宅有分為1年代管約和3年包租約，
但政府不允許社宅業者賺租金價差、所以社宅3年包租約其實用詞用得不好、名不副實，
當作3年代管約理解即可。
政策字面上定義社宅代管方案租金為市場租金9折、包租方案為市場租金8折，
不可能有7折說法、有聽過業者偷賺價差被罰的這部分要注意。 社宅方案有限制租金總額
上限＋每坪單價上下區間，實務上在區間內我們都會讓屋主自由議定租金，如果超過上限也
不是沒辦法、可以付錢做超區間評定給估價師做驗證證明租金符合行情（不是100%過件、但
我沒被退過）。
6.社宅簽約程序都是找到房客後先核定租金符合標準＋房客調資料確認符合一般戶再做合約
約簽約，
除非是業務資料沒確認清楚、不然不太會有被退件的狀況、更遑論要求已經住進去的房客搬
離。
7.目前市場上主要有3個租屋方面補助-社宅補助、各縣市租屋補助（簡稱縣市租補、2022-0
2後退場停止申請）、中央三百億租屋補助（簡稱三百億、2022-07新上路取代縣市租補），
縣市租補跟三百億租補房客都不需屋主同意就可自行跟政府申請、只有房客領補助、房東只
有稅率優惠，
社宅補助一開始一定要經過房東同意、房東客雙方各有各的補助、且由代管業者協助整個租
賃流程降低租屋糾紛的機率。
最初3個政策彼此獨立、2021年起政府嘗試整合、雖然到目前還會有許多狀況（我們第一線
遇到常一鼻子灰）、但到目前政府一直有持續修正細節讓流程更順暢。
所以目前可以現有三百億租客轉社宅約、也可房東加入社宅房客繼續領他的三百億。
以
上，有問題歡迎討論～
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※ 編輯: vibomomo (42.76.147.181 臺灣), 01/15/2023 19:29:07
只
能每年7-8月申請了
※ 編輯: vibomomo (42.76.147.181 臺灣), 01/15/2023 19:49:04
會
跟屋主說有什麼風險
拿
他沒輒6年重算、不如一開始就加社宅多拿一些政府優惠
※ 編輯: vibomomo (42.76.147.181 臺灣), 01/15/2023 20:22:46
※ 編輯: vibomomo (42.76.147.181 臺灣), 01/15/2023 20:23:25
※ 編輯: vibomomo (42.76.147.181 臺灣), 01/15/2023 21:08:27
三年後就要看政府的社宅政策是否繼續延續，
有延續就重新一個三年、沒延續就社宅補助退場
※ 編輯: vibomomo (123.205.15.1 臺灣), 01/15/2023 23:56:59
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